Федеральные консалтинговые компании осваивают региональные рынки коммерческой недвижимости
Выросший спрос на консалтинг вне столиц эксперты объясняют несколькими причинами. Прежде всего увеличилась инвестиционная привлекательность региональных рынков. По оценкам аналитиков, доходность коммерческой недвижимости в Москве сегодня колеблется на уровне 10—15%, в то время как в регионах этот показатель составляет 15—20%, а в наиболее удачных проектах может достигать 35%. «Раньше в силу высоких региональных рисков девелоперы строили объекты недвижимости только в столице, Московской области и Санкт-Петербурге. Сейчас торговые сети активно заходят в регионы, а московские и западные девелоперы откликаются на их потребности в торговых площадях, поняв, что потенциал регионов уже соизмерим со столичным», — объясняет Татьяна Ключинская.По аналогичной схеме действуют девелоперы офисной недвижимости: они выходят в те города, в которых федеральные и международные компании открывают свои представительства. ГЕННАДИЙ СТЕРНИК, главный аналитик Российской гильдии риэлторов: «Один знакомый девелопер мне как-то признался: «Мы смотрим, куда летает Lufthansa. Раз потребовались регулярные маршруты, следовательно, европейские бизнесмены заинтересовались этим регионом. Значит, запахло медом».
Федеральные консалтинговые компании приходят в регионы вместе со столичными и международными инвесторами, а иногда и опережая их, проводя по их заказу анализ рынка и формулируя по итогам исследований рекомендации — открывать представительство в том или ином городе или нет.
Но не только девелоперы прокладывают для консультантов дорожку в регионы. Как поясняет Геннадий Стерник, у каждого консультанта обычно есть пул инвесторов-арендаторов, с которыми он тесно работает. «Если консалтер подобрал им офис в Москве, то ему легче найти помещение и в других городах», — утверждает г-н Стерник. С ним согласен ЮРИЙ БОРИСОВ, президент Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости: «В регионы федеральных консультантов толкает собственно агентский рынок, поскольку на одном и том же сетевом операторе можно заработать комиссионные несколько раз».
В Jones Lang LaSalle подтверждают, что в сфере торговой недвижимости решение об экспансии в тот или иной город зависит от интереса со стороны крупных сетевых арендаторов-«якорей».»В типовом проекте около 70% арендаторов — федеральные сети. Поэтому неэффективно сначала разрабатывать какую-то концепцию, а потом говорить девелоперу: «Извините, но мы не можем сдать объект, потому что на помещения нет спроса», — комментирует Юлия Никуличева.
Другую волну спроса на консалтинговые услуги формируют девелоперы с региональной пропиской. Их «неформатные» и «неконцептуальные» торговые и офисные центры, созданные еще во времена отсутствия консалтинга как такового, начинают проигрывать проектам, созданным на деньги федеральных инвесторов с привлечением столичных консультантов. «Региональные девелоперы растут и умнеют, могут сравнить проекты, которые реализованы при сотрудничестве с консультантами, и проекты без основательно проработанной концепции. Чаще всего это две большие разницы», — считает Сергей Богданчиков.
А сравнивать приходится, поскольку рынки коммерческой недвижимости постепенно насыщаются, признает АЛЕКСЕЙ ЧИЖОВ, директор департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property SPb: «Девелоперы понимают, что рынок просто не „проглотит“ некачественный проект. Именно поэтому, прежде чем строить, они обращаются за помощью к консультантам». Юрий Борисов считает, что обращаться к столичным консультантам региональных девелоперов заставляет недостаток соб?ственного опыта и отсутствие прямых контактов с федеральными торговыми операторами.
Сергей Богданчиков обращает внимание на то, что многие региональные девелоперы активно кредитуются у банков, а для того чтобы получить необходимые средства, нужно предоставить концепцию проекта. Геннадий Стерник отмечает, что зарубежные банки, например, ЕБРР, больше доверяют концепциям, разработанным либо утвержденным международными консалтинговыми компаниями с именем, что также добавляет клиен2000тов столичным консультантам с западными корнями.
Выход на региональные рынки столичным консалтинговым компаниям облегчает и фактическое отсутствие на них конкуренции со стороны мест?ных консультантов. Все опрошенные «ДК» представители федеральных консалтинговых структур признались, что не чувствуют ощутимой конкуренции со стороны региональных коллег. «Во всех городах, кроме Санкт-Петербурга, нет локальных консультантов, которые бы создавали большие ТЦ. Есть те, кто работает над мелкими проектами в 3—5 тыс. кв. м, но ТЦ с такой площадью существенной конкуренции на рынке не представляют», — считает Татьяна Ключинская.
Локальные консалтинговые компании смогут составить конкуренцию федералам не раньше чем через 2—3 года, полагают эксперты. «Сейчас местные компании наращивают опыт, но его пока недостаточно, чтобы соревноваться с крупными федеральными игроками. Но года через три региональные девелоперы будут обращаться к консультантам из регионов, поскольку их услуги, вероятнее всего, будут стоить дешевле, чем у их столичных коллег. Сегодня цены тоже не равны, но опыт и знания дают фору федеральным компаниям. А заказчик идет за качеством», — убежден Алексей Чижов.
18 февраля 2008 г., dkvartal-chel.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
