По высочайшей прихоти
2c5e «Вариантов выселения людей из их домов у государства масса. Методов сопротивления — зачастую практически никаких. И как теперь повернется дело с нашим домом, нам, собственникам, скорее всего, станет известно в самую последнюю очередь». Александр Пономарев, житель дома № 1 по Большой Подьяческой улице, по первому образованию архитектор и по второму — юрист, в растерянности. Где придется жить в ближайшем будущем, ему пока сложно даже предполагать. А казалось бы, образованный человек, со связями, знать должен…Он, равно как и прочие собственники квартир в домах 1 Ч 3 по Большой Подьяческой, узнал об уже идущем расселении и грядущем сносе его жилья практически случайно: в какой-то момент показалось подозрительным, что соседи начали выезжать один за другим. Впрочем, оказалось, что складывают пожитки только те, кто проживает в домах по соцнайму. Собственников жилья до сих пор никто не удосужился официально поставить в известность.
А вот муниципалам уже несколько месяцев как представили ордера на переселение. Сегодня уже более пяти семей обживают свои новые квартиры — в основном на Ржевке-Пороховых. Из тех, кто уехал, в основном все довольны: состояние их прежних квартир откровенно удручало. Щели, трещины, затопления… В общем, проблемы налицо. Если такое случается с домом в престижном районе, то это называется аварийностью. Впрочем, неудивительно: в домах ни разу (sic!) не производился не только капитальный, но даже и косметический ремонт (эпизодическая покраска стен на лестничных клетках не в счет). То есть в случае, например, с домом № 1 — как минимум с 1850-х годов: в 1868 году сгорел городской архив, и точная дата постройки, как и имя архитектора, оказались навсегда утерянными. Надо думать, что дом, простоявший без ремонта более 150 лет и до сих пор не развалившийся, отличается завидной износостойкостью. Впрочем, любое здание можно довести до состояния руины — было бы желание.
В этом деле у нас большой специалист каждый второй. А вот в деле охраны памятников у нас со специалистами полный швах. Во всяком случае — в рамках соответствующих ведомств. Потому как дом № 1 по Большой Подьяческой — забота как раз вот этих самых ведомств. Поскольку он официально является памятником регионального значения. То есть — сферой ответственности КГИОПа. Было бы очень любопытно узнать объяснение этой сложившейся ситуации, например, от главы данного учреждения, Веры Дементьевой. Уважаемая Вера Анатольевна, расскажите, пожалуйста, общественности: почему памятник регионального значения, расположенный по адресу ул. Большая Подьяческая, д.1, был доведен до состояния, которое теперь квалифицируется как аварийное? Следует ли считать, что в данном случае мы опять имеем дело с противоправным бездействием органа охраны?
Впрочем, аварийность — понятие растяжимое. В квартире № 13, в которой живет Александр Пономарев, ее нет и следа. Великолепно отремонтированные комнаты, в кабинете самого Александра даже специально оставлена незашитая часть несущей стены: идеальная кладка, кирпичик к кирпичику. «Когда мы делали ремонт и снимали полы, нашли деревянные межэтажные балки. Так вот: в них гвоздь невозможно было забить, такие прочные, за эти годы они стали просто каменными», — рассказывает хозяин квартиры. А вот на лестничной клетке, перед входом в квартиру по всему потолку — причудливой формы ржавое пятно с разломами отлупляющейся побелки. «У нас на чердаке какое-то время назад меняли коммуникации — ну и затопили. Ремонтировать, естественно, никому в голову не пришло», — вспоминает Александр.
У одного из его соседей, Виталия из квартиры № 8, ситуация несколько иная. «Три года назад мы продали свою прежнюю квартиру — тоже в старом городе, но меньшей площади — и переехали сюда. Я уже собирался начинать делать ремонт, даже убрал старые батареи — и тут вдруг выясняется, что нас могут попросить на выход с вещами. В результате я не могу привести собственное жилье в порядок, сижу с семьей как на пороховой бочке», -рассказывает Виталий. И ведь ничего не предвещало беды: перед тем как купить эту квартиру, он добросовестно проверил все документы. Действительно: во всех бумагах ПИБа фигурировал факт того, что дом является памятником регионального значения; капремонт ни разу не проводился, о чем указано в выданных домкомом формах 7 Ч 9. Виталий тогда не смутился: ведь и прошлую свою квартиру он отремонтировал так хорошо, что сумел продать ее в полтора раза дороже.
Они с Александром и остальными собственниками собирались весь дом привести в порядок собственными силами — раз уж от государства ничего не добиться. Начиная еще с 1980 года все жильцы из года в год слушали сказку про то, как им будут делать капитальный ремонт и улучшать планировку. Не дождавшись, решили организовать кондоминиум: не получилось. «Нам не хватило всего двух процентов: по закону для этого в собственности должно быть больше половины площади дома. У нас оказалось 49 процентов, — с сожалением говорит Виталий. — Я инвалид, но нашел неподалеку хорошую работу, фактически кормлю всю семью. У нас здесь учатся дети — в школе, в хоровом училище. Вот они и окажутся заложниками чиновничьих прихотей».
Их соседи в доме № 5 тоже не намерены собирать чемоданы. У них все пока еще тихо, не беспокоили даже муниципалов. Но земля слухами полнится. «Сотрудники магазина, того, который на углу первого дома, как-то обмолвились, что уже есть инвестор, у которого планы сразу на несколько домов по этой стороне, — рассказывает Мария Нгакуту, живущая в доме № 5. — Их уже попросили выехать в течение полугода и обещали предоставить помещение в этом же районе. Им-то, естественно, все равно, где торговать». Мария тогда попросила продавщиц выяснить подробности — какой инвестор, что планируется, когда… Только на следующий раз дамы за прилавками оказались куда менее разговорчивыми. Коммерческая тайна.
Поговаривают, что на месте четырех домов — с первого по седьмой — как будто бы собираются выстраивать гостиничный комплекс. Строго говоря, что именно кто-то собирается на этой территории ваять — это уже детали. Есть у нас один замечательный документ, «Петербургская стратегия сохранения культурного наследия» (приложение к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 1.11.2005. № 1681), где в главе 4 «Государственная политика в области сохранения культурного наследия» есть между прочим такие строки:
«Базовый принцип — комплексное сохранение наследия, согласно которому эта деятельность эффективна только в рамках политики экономического и социального развития Санкт-Петербурга, в составе проектов перспективного планирования и градостроительства. Сохранение объектов культурного наследия должно стать ключевым элементом стратегии городского обновления». Так каким же образом, уважаемая Вера Анатольевна, снос зданий, имеющих официальный статус памятников (№ 1 — регионального значения, № 3, 5 — вновь выявленные) соотносится с вами же разработанной и превозносимой на всех углах Стратегией?
Ладно, шут с ней, со Стратегией, которая, как нам объяснил недавно в ходе судебного разбирательства по делу о катке на Дворцовой штатный юрист КГИОП Григорий Филин, и не нормативный акт вовсе. Существует, наконец, закон об объединенной охранной зоне исторического центра Санкт-Петербурга, которая, даже уменьшенная в проекте ее пересмотра КГИОПом в 4,5 раза, все равно запрещает любое новое строительство на этих территориях. Большая Подьяческая в эту зону входит при любом раскладе. Расскажите, пожалуйста, Вера Анатольевна, вашим непонятливым горожанам, почему какое-либо лицо — инвестор ли, добивающийся разрешения на снос памятников, КГИОП ли, подмахивающий это разрешение, — считают, что вправе нарушать Закон?
Есть еще один любопытный аспект. Собственникам квартир, как уже упоминалось, пока ничего не сообщали ни об аварийности их дома, ни о предполагаемом выселении. Но, наверное, им любопытно было бы узнать некоторые подробности их ситуации на языке арифметики. Речь о рыночной стоимости их имущества. Никакой отсебятины, все в строгом соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации № 568-р от 6 марта 2002 года «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков». Как следует из этого документа, «метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход». То есть, похоже, как раз наш случай.
Наиболее эффективное использование того участка, который останется после сноса домов — хотя по закону произойти это в данном случае никак не может, но все же, чисто теоретически — это застройка его новым многоквартирным домом. В таком случае жителям разумно было бы потребовать у инвестора, чтобы тот выкупил у них участок земли, на котором находится их дом. По справедливой рыночной цене, равной стоимости дома, который можно выстроить вместо уже имеющегося. Минус капиталовложения на строительство и барыш инвестора.
На данный момент допустимая высота строительства в этой части города, согласно Временному высотному регламенту, — 23 метра по фасаду. То есть по современным нормам — примерно 7 этажей по три метра каждый. Площадь застройки в случае с домом № 1 по Большой Подьяческой — приблизительно 1400 м2. Считаем: площадь жилых помещений (квартир) одного этажа (за вычетом толщины стен, коммуникаций и пр. — 25% площади дома) составит 1050 м2. Соответственно, общая площадь жилых помещений новостройки, согласно нехитрым подсчетам, окажется 1050 м2 Ч 7 этажей = 7350 м2. Сегодня рыночная стоимость одного «квадрата» в этом районе — 4200$. со временем будет еще больше. А вот средняя себестоимость строительства квадратного метра жилья в настоящее время 1300$. Во всех цивилизованных странах норма прибыли (в данном случае — вознаграждение предпринимателя) в строительстве жилья составляет от 5 до 25% на вложенный капитал. Таким образом, себестоимость строительства плюс вознаграждение предпринимателя составляет максимум 1625$/м2. До рыночной стоимости — еще по две с половиной тысячи долларов с «квадрата». Есть о чем потолковать с инвестором, не правда ли?
Впрочем, это так, хозяйке на заметку. Надо надеяться, что ни Александру, ни Виталию, ни Марии эти расчеты не понадобятся. Ни им, ни жильцам Тележной или 10-й Советской, ни других адресов, которых мы еще не знаем. Потому что история и законы, как нам представляется, все же дороже денег.
Благодарим за возможность использования материалов исследования архитектора, директора Бюро межевания городских территорий ЗАО Петербургский НИПИГрад Павла Никонова и веб-дизайнера, активиста общественного движения «Живой город» Сергея Истомина.
18 февраля 2008 г., gorzakaz.org
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
