Кризис заставляет думать
Если сначала кризис кому-то и казался летним снегом, то теперь оптимизма в этом отношении все меньше и все больше размышлений о способах выжить компаниям в непростой ситуации. Издательский дом «Коммерсантъ» в Санкт-Петербурге провел 30 октября 2008 года закрытую встречу.Она была посвящена обсуждению кризиса ликвидности в российском банковском секторе, финансовых последствий для российского рынка жилой и коммерческой недвижимости и решений для корректировки бизнеса. Корреспондент Restate постарался вынести из живого обсуждения проблем ответы на вопросы: что будет дальше с ипотекой, спросом на недвижимость и общим состоянием рынка.
Обсуждение вопросов ипотечного кредитования стало лейтмотивом встречи профессионалов рынка недвижимости. Еще недавно почти половина сделок в крупных компаниях была совершена с привлечением ипотечного кредита. Теперь их количество резко сократилось: в три раза поднялась сумма ипотечного взноса, и требования к заемщикам стали более жесткими. Попытки найти замену ипотеке и выступления на эту тему в Правительстве успеха пока не имели. «Кризисом охвачена Европа, кризис ощущается и в Финляндии», — сказал Пекка Энтеля, региональный директор компании «ЭнСиСи Недвижимость». — Причиной в основном является потеря доверия людей к проверенным инструментам финансирования. Сейчас все заняли выжидающую позицию в связи с этим«.
О том, что нужен действительно новый финансовый инструмент, позволяющий приобретать недвижимость, много говорилось и до кризиса, но не строительно-сберегательные кассы, ни кооперативные схемы не получили сколько-нибудь широкого распространения. Общая мысль участников встречи была такова, что каким бы ни был этот инструмент, гораздо важнее желание людей работать с ним – вкладывать свои деньги недвижимость. Однако прогнозировать это становится все сложнее: спрос на недвижимость падает.
»В загородной недвижимости происходит параллельно два процесса. Это сокращение спроса: оно идет за счет сокращения инвестиционных вложений. Общая волна вложений в недвижимость спала, — делится Дмитрий Майоров, заместитель генерального директора «Национальной жилищной корпорации „Санкт-Петербург“. — Вторая проблема – сокращение предложения. Многие проекты развиваются авансированием, и теперь этот механизм тормозится. Параллельно снижается и спрос, и предложение. Те проекты, которые близки к реализации, безусловно, будут закончены, так как являются быстроокупаемыми. Новые проекты, которые еще не начаты, откладываются. Проекты в середине строительства замораживаются. Идет серьезное сокращение выбора».
По мнению Дмитрия Майорова, инвестиционный спрос сократится, но на рынок не будет выброшено значительное количество «инвестиционных квартир»: «Если человек купил, а через год продал – это инвестиционный спрос. А если человек купил жилье в Янино, но не продал в городе: это инвестиционный спрос? Сложный вопрос. Людей, которые тонко считают и могут купить квартиру с ипотечным кредитом, в уверенности, что рост цен на жилье перекроет кредитные ставки, и они окажутся в некоторой прибыли – таких людей мало. Гораздо больше людей, которые размещают свободные деньги. Это капитализация».
Спрос на недвижимость во всем спектре предложений останется, но превратится в отложенный, как уже было во время дефолта 1998 года – таков прогноз сразу нескольких участников встречи. Как считает Александр Погодин, директор компании «Пионер», жилье — продукт, который требуется всегда. Но через полтора года широкого выбора не будет, будет дефицит предложения и долгострои на первичном рынке. Крупные проекты на масштабных территориях будут если не заморожены, то заторможены, а когда отложенный спрос начнет реализовываться, покупатель почувствует дефицит предложения. Хотя в части элитного жилья или квартир, приобретенных инвесторами в Москве, аналитики не испытывают сомнений: их собственники не отдадут их дешевле, чем эта недвжимость была куплена – так что отложенному спросу в этом сегменте будет соответствовать отложенное предложение.
Новости пестрят сообщениями о приостановке работ на разных объектах – как жилых, так и коммерческих. Превратятся ли они в долгострои? С точки зрения Полины Яковлевой, директора департамента жилой недвижимости компании Knight Frank Санкт-Петербург, ситуация сложится по-другому: «Банки будут по возможности скупать все стройки, которые останавливаются. У банков эти площади будут дешевле, чем у застройщиков. Застройщики не смогут эти объекты реализовывать, а банки начнут эти объекты забирать в счет долгов, и будут продавать дешевле». В такой судьбе для новых строек сомневается Дмитрий Майоров, заместитель генерального директора «Национальной жилищной корпорации «Санкт-Петербург»: «Забрать недостроенный дом и его реализовать – это трудная задача для любого банка, но это трудная задача для любого банка. Это означает, что банк должен это окончание строительства профинансировать. Но те объекты, которые готовы к выходу, могут создать волну сниженных цен, чтобы вернуть вложенные деньги и заплатить по счетам. Другой вопрос – сколько этих объектов и насколько их хватит. Наверное, полгода на рынке будут встречаться такие предложения, и можно ловить интересные варианты. Но их число не бесконечно».
Игорь Горский, управляющий парнтер «Агентства развития и исследований в недвижимости» выразил мнение о том, что основная сложность сегодня – это паника, которая возникла на рынке и может ухудшить ситуацию для застройщиков. «Кризис заставляет людей думать, как выжить. Россия всегда была богатой страной, никогда банки не раздавали денег просто так, Европа у нас как покупала газ, так и покупала. Покажите, пожалуйста, тот продукт, под который вы готовы дать деньги. Что для банка является тем инструментом, под котороый они могут дать денги. Об этом банки четко не говорят. И тогда застройщик готов коррелировать этим объемы площадей, которые у него есть, чтобы их общая с банком энергия все-таки привела к какому-то прорыву. В момент паники увещевать нужно очень активно, только тогда можно остановить ту толпу, которая волной накатывает на рынки и накрывает их, и себя заодно. Это наши коллеги, наши родственники. Например, отток средств из Сбербанка составил 12%. Люди начинают забирать деньги, хотя у них деньги есть. Мы любим уничижать себя, мол, вот есть просвещенная Европа и отсталая Россия. Мол, у нас нет банковской системы, мы монголы, нам надо дать два тугрика и на этом все. Я считаю, что у нас есть банковская система с нормальными принципами управления, а не как в Европе, где скупается огромное количество ипотечных кредитов, а потом перепродается. Надо не сеять панику, а объединяться, говорить о том, как преодолеть кризис – вот здесь мне кажется, та возможность, которая позволит выйти из трудного положения. Объединение банковской сферы и сферы недвижимости на этой основе – очень знаковое явление: мы начинаем думать вместе, сообща».
Интересно заметить, что участники круглого стола и сами старались фокусироваться на плюсах кризиса. Например, на том, что кризис — это не только срыв сроков, не только замораживание проектов, но и возможность выступить новым девелоперам. Также положительный эффект был замечен в сбрасывании с рынка недобросовестных компаний и выстраивании более нормальных отношений с производителями стройматериалов. Хотя позитивный настрой участников рынка сам по себе едва ли поможет преодолеть сложную ситуацию, но для устранения панического настроения у потребителей, круглый стол, безусловно, был полезен.
6 ноября 2008 г., restate.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
