Рентные ПИФы
Коммерческая недвижимость в Екатеринбурге в последний год выглядит куда более привлекательно, нежели жилая. Если квадратный метр квартир в цене практически не изменился, то коммерческая недвижимость за минувший год выросла в цене почти на 20%. Арендные ставки увеличились, в среднем, на 15%. По итогам нынешнего года эксперты ждут такого же роста.Закрытые фонды недвижимости делятся на несколько типов. Строительные и девелоперские самостоятельно строят объект или вкладывают деньги в его возведение, получая взамен долю в готовом здании. Рентные ПИФы зарабатывают еще и на сдаче площадей в аренду, а также на увеличении стоимости здания за счет его модернизации или реконструкции. Соответственно, и доход пайщиков складывается из двух источников: роста рыночной стоимости объектов недвижимости фонда и арендных платежей.
К примеру, пайщики на правах долевой собственности владеют офисным центром. Здание приносит прибыль, которая складывается из стоимости аренды за вычетом коммунальных платежей и комиссии управляющей компании. Стоимость аренды можно повысить – к примеру, если управляющая компания решил отремонтировать здание, в результате чего увеличатся и арендные ставки.
Например: пайщики УК «Тройка Диалог» зарабатывают на работе ресторана «Тинькофф» в Екатеринбурге – фонд «Тройка Диалог-Коммерческая недвижимость» владеет 14 объектами недвижимости, в числе которых – 5 ресторанов «Тинькофф» (в Екатеринбурге, Москве, Сочи, Уфе и Самаре). Здания фонд сдает в аренду владельцу бренда. Стоимость пая на конец августа составляла 361 рубль. В августе 2007 он стоил 323 рубля. С начала года пай подорожал на 14%, а рост за последние 12 месяцев составил 19,76%.
Средняя доходность рентных ПИФов в 2007 году составила 12—15%. Такие фонды интересны прежде всего консервативным инвесторам. Доходность они приносят на уровне банковских депозитов, но и риски здесь не такие высокие, как в строительных фондах.
Изначально в такие фонды инвестировали только крупные инвесторы, готовые купить пай за сотни тысяч долларов. Но в последнее время рентные ПИФы стали более демократичными – на рынке появились фонды с входным порогом от 1 до 10 тысяч долларов. Однако пока рентных ПИФов, ориентированных на розничных инвесторов, очень мало. Создать такой фонд может только крупная компания с солидным капиталом и широким кругом клиентов.
Например: компания Брокеркредитсервис в Екатеринбурге продавала паи рентного фонда, владеющего недвижимостью в Новосибирске по 17 тысяч рублей. Продажа паев временно приостановлена. Управляющая компания «Маяк Эссет Менеджмент» владеет ПИФом «Демидоff-рентная недвижимость», сформированным в 2006 году. Стоимость пая на 29 августа составляла 1 миллион 42 тысячи 794 рубля. ПИФ закрытый, поэтому приобрести паи пока невозможно.
В ближайшее время аналитики прогнозируют рост интереса к ПИФам недвижимости, и рентным фондам, в частности. От нестабильности на фондовом рынке инвесторы бегут в более надежные и консервативные активы. Возможно, это подвигнет управляющих на создание новых фондов и привлечению клиентов.
Так как рентные ПИФы входят в категорию «закрытых» (продажа и покупка паев ограничена временем работы фонда), приобрети пай можно только в момент создания фонда, а продать – лишь в конце заранее оговоренного срока. Однако иногда есть возможность покупки паев при дополнительном размещении, можно также купить и продать паи на бирже или на внебиржевом рынке (по договору купли-продажи). Впрочем, по мнению экспертов, ликвидность рентных ПИФов, котирующихся на бирже, оставляет желать лучшего.
Самое главное удобство рентных ПИФов заключается в том, что эти фонды, единственные из закрытых ПИФов недвижимости, позволяют пайщикам получать промежуточные выплаты, не продавая свои паи. Эти деньги управляющая компания ежемесячно или ежеквартально переводит на банковский или брокерский счет клиента. Такой вариант подходит, к примеру, тем пайщикам, которые погашают кредит, да и просто хотят стабильно получать прибавку к зарплате. Большинство УК позволяют пайщикам получить до 85% от суммы прироста пая в год. Стоимость пая при этом снижается на выплаченную сумму.
По нормативам Федеральной службы по финансовым рынкам, в состав активов рентного фонда может входить недвижимость, сдаваемая в аренду. Не реже чем раз в год такой фонд должен выплачивать доход своим пайщикам. Рентный фонд, так же как и кредитный, может быть только закрытым.
Важный момент: получаемая рентная прибыль не включается автоматически в налогооблагаемую базу собственника имущества, а становится активом имущественного комплекса, не являющегося в соответствии с действующим гражданским законодательством юридическим лицом. Получается своеобразный «налоговый оффшор» — поскольку рентный доход не облагается налогом на прибыль (или НДФЛ для физических лиц), поступающие в фонд деньги, как правило, не только направляются на выплаты промежуточных доходов пайщикам, но и реинвестируются в рамках ПИФа в реконструкцию существующих объектов и приобретение новой недвижимости.
14 октября 2008 г., rubl.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
