Ипотека народного масштаба
Президент Украины Виктор Янукович презентовал новую инициативу: уже в мае текущего года в стране должна заработать программа кредитования под жилищное строительство. Как ожидается, государственная ипотека под низкие процентные ставки упростит выдачу кредитов на покупку квартир, обеспечит работой строительный сектор и смежные отрасли, а заодно подстегнет экономическое развитие страны. Впрочем, эксперты рынка сомневаются в жизнеспособности данной программы.
Покупка собственного жилья - одна из самых болезненных проблем современного украинца. Прежде всего отпугивают цены на рынке недвижимости. А процентные ставки по ипотечному кредитованию, которые сейчас достигают 20-23% годовых, неподъемны для большинства населения. Поэтому квартира остается мечтой, красивой и чаще всего недостижимой.
В преддверии парламентских выборов власть вспомнила о жилищных проблемах граждан. Согласно обещаниям Президента уже в конце весны ситуация может кардинально измениться после запуска государственной ипотеки. Ведь ставки по ней обещают в 2-3%, остальное будет компенсировать государство. Срок кредитов - 10-15 лет.
Механизм предлагается простой. С просьбой о предоставлении жилищного кредита заемщик обращается в коммерческий банк, который сотрудничает с соответствующим государственным органом, например с Государственным ипотечным учреждением (ГИУ). Сейчас у него насчитывается 106 банков-партнеров, из которых 30 активно кредитуют население. Заемщик подписывает с банком соглашение о выделении кредита под 15% годовых. А государство через ГИУ компенсирует процентную разницу через зачисление средств на счет клиента. Низкие процентные ставки - это результат "тройственного союза" между заемщиком, банком и государством. Подчеркнем, что акцент нынешней инициативы делается именно на помощь государства.
Однако еще до запуска программы эксперты усомнились в ее жизнеспособности. По их словам, украинцы могут столкнуться с существенными трудностями при оформлении кредита. Любой союз, в том числе и тройственный, предполагает равность сторон. В данном случае речь об их платежеспособности. Вот тут и возникают сомнения.
Так, президент Ассоциации украинских банков Александр Сугоняко считает, что значительной проблемой ипотечного кредитования станет невысокий заработок заемщика. Банкир объяснил, что ипотеку даже под столь низкие процентные ставки смогут себе позволить лишь семьи, чей ежемесячный официальный доход достигает 8-10 тыс. грн. Но если обратиться к данным Государственной службы статистики, в январе нынешнего года средняя зарплата украинца составила 2722 грн. Таким образом, платежи даже под 3% годовых рядовому украинцу все равно не по зубам.
Не менее опасной проблемой может стать и отсутствие компенсационных средств со стороны государства. Ведь серьезные программы требуют очень весомых вложений. "Вы приходите в банк и подписываете договор как физлицо под 20% годовых. Половину процентной ставки вам компенсирует государство путем зачисления на счет в этом банке. Если по какой-то причине, как уже было в прежние годы, у государства нет денег, их не предусмотрели в бюджете, выплаты не поступают. Но ваши обязательства перед финансово-кредитным учреждением никто не отменял. Это опасные "игры" с государством, я бы не рекомендовал так поступать", - пояснил независимый консультант Ярослав Цуканов.
Впрочем, на Банковой уверяют, что смогут справиться с "подводными камнями" госипотеки. Первый заместитель главы Администрации Президента Ирина Акимова заверила, что средства на покрытие разницы в процентах между рыночной ставкой и ставкой, которая будет предоставляться, найдутся. В 2012 году из госбюджета планируют выделить порядка 1 млрд грн. на эти цели. Это почти в 9 раз больше, чем предусматривается бюджетом на сегодня (113 млн грн.)
Правда, Акимова поспешила внести некоторую ясность. На массовую ипотеку от государства смогут претендовать далеко не все. Инициатива коснется молодежи и тех людей, независимо от возраста, которые нуждаются в жилье, но не могут самостоятельно заплатить высокую цену. Отбором целевой категории на госипотеку займутся Национальный банк и Министерство финансов.
Эксперты подсчитали, что если на компенсацию процентных ставок, которые планируется снизить с нынешних 20% до 3%, направить указанный 1 млрд грн., то кредитов хватит на приобретение 29,4 тыс. квартир. Это при условии, что стоимость жилья составит 400 тыс. грн., а сумма кредита сроком на 10 лет - 200 тыс. грн. Если учесть тот факт, что в очередях на получение жилья от государства, по данным Министерства регионального строительства, сейчас стоят порядка 1,3 млн человек, увы, господдержка не кажется внушительной.
Государственные чиновники обещают довести дело с дешевыми кредитами до конца, но коммерческие банки опасаются, что главный удар все равно придется на них. Речь, прежде всего, о проблемных кредитах. В банковских кругах ссылаются на официальную статистику: доля проблемных кредитов составляет 10%. По неофициальным данным, эта цифра достигает 40%, а некоторые даже называют 70%.
Проблемные кредиты заставляют банки лишний раз перестраховываться. Отсюда и завышенные ставки на займы, которые вызывают возмущение у потребителей и аналитиков. По оценкам Сугоняко, оптимальная процентная ставка не должна превышать 5%. "Если говорить о реальностях, то на сегодня процентная ставка бесконечно высока на фоне высоких рисков. Что будет через год с нашей экономикой, доходами населения? Мы этого не знаем. В процентных ставках и закладываются эти риски. Чем выше риски, тем выше и процентные ставки. Их необходимо минимизировать. Над этим нужно работать правительству и Национальному банку", - убежден эксперт.
В свою очередь, Цуканов считает, что население справится и с более высокими процентами. По его словам, заемщики помнят ставки порядка 12% годовых. И как показала практика, именно под эти проценты люди готовы кредитоваться. Консультант полагает, что оптимальной ставкой будет до 15%, но никак не 20%.
Говоря об объемах ипотеки, эксперты озвучивают не менее устрашающие цифры. В 2008 докризисном году объем выданных кредитов на приобретение жилья достигал 40 млрд грн. В 2011 году, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, на которые ссылается ГИУ, ипотека рухнула до 1,6 млрд грн.
Доля государства в лице ГИУ в прошлом году оказалась мизерной - лишь 6%, или 100 млн грн. от общей суммы. Однако в нынешнем году этот показатель должен вырасти. На финансирование Программы завершения строительства учреждение намерено направить 730 млн грн., что позволит достроить свыше 500 тыс. кв. м жилья. В то же время в рефинансирование ипотечных кредитов планируется вложить порядка 700 млн грн.
Оценивая перспективы ипотеки, специалисты расходятся во мнениях. По прогнозам президента Украинского аналитического центра Александра Охрименко, количество кредитов все же может увеличиться. "При существующем механизме кредитования и финансирования строительства можно ожидать увеличения выдачи ипотечных кредитов только при условии массового запуска эмиссии гривны. Но при этом не стоит считать, что эмиссия гривны - это плохо. В США во многом эмиссия доллара спасла страну от краха", - сказал аналитик, предположив, что перспективы рынка также будут зависеть от парламентских выборов в 2012 году.
Другой позиции придерживается Цуканов. Он считает, что ужесточится отношение фискальных органов к физическим лицам. Также на украинском рынке негативно скажется отсутствие денег у европейских банков, дочерние структуры которых работают в нашей стране: "Сейчас в европейских банках достаточно явно прослеживается тенденция к появлению дефицита денежной массы, и они будут сворачивать кредитование "дочек" по неперспективным рынкам. Если такая ситуация сохранится, мы попадем в ситуацию, когда денежный поток на льготных условиях перестанет идти в наши банки. Соответственно, они не смогут выдавать кредиты".
На фоне столь неоднозначных перспектив финансово-кредитные учреждения осторожничают. Сейчас банки, которые предоставляют ипотеку, выдвигают весьма строгие критерии к кандидатам на жилищный кредит. Немудрено, ведь, пережив кризис, учреждения более внимательно просчитывают ипотечные риски. Сегодня привлекательным заемщиком называют официально трудоустроенного гражданина Украины в возрасте 22-65 лет, который проработал на последнем месте работы не менее 6 месяцев. Также в банке обратят внимание на стаж, квалификацию и род деятельности претендента на ипотеку.
Но основным требованием к заемщику оказалась его высокая официальная платежеспособность. При этом речь идет о "чистом доходе" кандидата - за вычетом квартплаты, аренды жилья, погашения кредитов и других обязательных платежей. По оценкам ряда специалистов, чтобы семья из трех человек могла всерьез думать об ипотеке, ее совокупный доход должен находиться на уровне 12 тыс. грн. В этом случае риски для банков будут приемлемы.
С трудностями столкнется тот, кто имеет "серый" заработок. Но это не значит, что кандидату с неофициальной зарплатой откажут в предоставлении жилищного кредита. В этой ситуации ему придется доказывать свою состоятельность, подтверждать кредитную историю или предъявлять документы о приобретении имущества.
Помимо названных "железных" критериев для претендентов, учреждение обращает внимание и на объект кредитования. "Банки, как правило, финансируют объекты в тех случаях, когда задействованы в строительстве непосредственно, либо недвижимость, которая досталась банку в результате судебно-претензионной работы с должниками, либо это программы, прошедшие аккредитацию в Государственном ипотечном учреждении", - объяснил председатель правления ПАО "КОНВЕРСБАНК" Дмитрий Грабовецкий. Он уточнил, что трудности в кредитовании данного сегмента вызывает и то, что цена на недвижимость нестабильна, рынок пребывает "в ожидании".
Инициатива о дешевой ипотеке, озвученная Президентом, выглядит привлекательно именно для среднестатистических украинцев и поэтому найдет поддержку с их стороны. Сегодня самое важное - дать импульс развитию жилищного строительства, которое является барометром экономики. И удержать его после выборов, продолжая выполнять ранее взятые на себя обязательства.
23 марта 2012 г., news.finance.ua
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
