Спрос на ГАБы в Москве вырос. Эксперт назвал главные особенности таких объектов

ГАБ или готовый арендный бизнес, который долгое время считался форматом инвестиций для ленивых инвесторов, в нынешнем году стал более требовательным к тем, кто планирует вложить средства в данный формат объектов. Эксперт рынка коммерческой недвижимости Артём Филипов рассказал об особенностях таких лотов.

Артём Филипов, директор агентства коммерческой недвижимости Filipov Capital:
— Объём рынка ГАБов в Москве сложно оценить, так как под этот формат можно зачислить вообще всё, что сдаётся в аренду: офис с арендатором, склад с арендатором, магазин с арендаторов. Таким образом, всё, что продаётся с арендатором, можно назвать арендным бизнесом.

Дефицит ликвидных и качественных ГАБов в Москве есть. Так, найти проект в хорошем месте с окупаемостью до 10 лет очень сложно. Сейчас есть такое, что куплен объект с расчётной окупаемостью в 10 лет, в него сажается арендатор и продаётся он же с расчётной окупаемостью 12-15 лет за счёт более высокой цены.

Кроме того, дефицит качественных ГАБов в Москве связана с ростом спроса на такие объекты — всё самое вкусное уже разобрали, а также и с тем, что инвестиции в жилую недвижимость перестали работать.

ГАБ — это помещение с арендатором, которое ежемесячно несёт арендный поток. При этом договор заключён не менее чем на 5 лет и при этом прописана чёткая система индексации арендной платы и есть процент с товарооборота.

Сейчас для инвесторов в ГАБы наиболее интересными арендаторами являются продовольственные сети. Такие арендаторы заключают договор от 5 до 15 лет, сами делают ремонт, есть привязка к товарообороту, есть фиксированная плата. Далее идёт мелкая нарезка — это лаборатории, оптика, алкогольные магазины.

Не могу сказать, что общепит не приоритетные арендаторы, но всё-таки помещений, подходящих под общепит не так много — должна быть зона загрузки и погрузки, электрические мощности, вентиляция, возможность разделения площадей, а ещё нужна зона террасы.

Назвать супермаркеты интересным форматом для ГАБов нельзя. Под эти цели гораздо более точно подходят магазины у дома.

Лаборатории — всегда востребованные арендаторы. Понятно, что в пандемию они были в шоколаде и со сверхприбылью, но и сейчас нет массового закрытия.

Салоны красоты нельзя назвать хорошими арендаторами для ГАБов, так как они не вкладывают много в помещения. В этом плане интересны сетевые барбершопы, у которых есть имя, есть бренд, есть более 10-15 точек.

Арендаторы не всегда хорошо реагируют на смену собственника, так как они боятся, что их выгонят, повысят ставку. Кроме того, любые изменения — это всегда дополнительные вопросы. Но эти страхи и опасения легко устраняются с помощью долгосрочного договора с прописанными условиями по расторжению договора и зарегистрированный в регпалате. Так, например, в договоре должны быть прописаны условия расторжения только по согласованию сторон, а не в одностороннем порядке, выселение только из-за невыплаты платежей на протяжении двух или более месяцев.

Источник — пресс-служба компании Filipov Capital

14 августа 2023 г.

Новости Приглашаем на Московский Международный жилищный конгресс-2024 Крупнейшее деловое мероприятие рынка недвижимости пройдет с 21 по 25 октября в Центре международной торговли в Москве (Краснопресненская наб., 12). Планируется порядка 10 000 участников — профессионалов рынка — из более 80 субъектов РФ и ряда зарубежных стран. www.realcongress.ru 28 августа 2024 г. Доля региональных рынков в спросе на складскую недвижимость стала максимальной за всю историю рынка 63 % достигла доля сделок в регионах в складском сегменте по итогам 1 полугодия 2024. Показатель стал максимальным за всю историю рынка, при этом средняя доля региональных сделок за предыдущие 10 лет составляла 35 %. core-xp.ru 9 августа 2024 г. Все новости Подписаться на RSS

Статьи и обзоры Эксперты назвали 3 ключевых изменения рынка офисной недвижимости за 20 лет Объемы предложения, перечень локаций, источники появления новых лотов — все это наиболее заметные трансформации, произошедшие на офисном рынке. Специалисты офисного девелопера West Wind Group проанализировали динамику основных показателей офисной недвижимости в Москве с начала 2000-х. 25 ноября 2024 г. Доля свободных площадей в ТЦ вышла на плато В III кв. доля свободных площадей в торговых центрах Москвы составила 5,4 %, увеличившись на 2 п.п. ко II кв. Незначительные колебания связаны с ротацией арендаторов и указывают на стабилизацию показателя в пределах текущих значений. 24 ноября 2024 г. Все статьи и обзоры