Спрос на ГАБы в Москве вырос. Эксперт назвал главные особенности таких объектов
ГАБ или готовый арендный бизнес, который долгое время считался форматом инвестиций для ленивых инвесторов, в нынешнем году стал более требовательным к тем, кто планирует вложить средства в данный формат объектов. Эксперт рынка коммерческой недвижимости Артём Филипов рассказал об особенностях таких лотов.Артём Филипов, директор агентства коммерческой недвижимости Filipov Capital:
— Объём рынка ГАБов в Москве сложно оценить, так как под этот формат можно зачислить вообще всё, что сдаётся в аренду: офис с арендатором, склад с арендатором, магазин с арендаторов. Таким образом, всё, что продаётся с арендатором, можно назвать арендным бизнесом.
Дефицит ликвидных и качественных ГАБов в Москве есть. Так, найти проект в хорошем месте с окупаемостью до 10 лет очень сложно. Сейчас есть такое, что куплен объект с расчётной окупаемостью в 10 лет, в него сажается арендатор и продаётся он же с расчётной окупаемостью 12-15 лет за счёт более высокой цены.
Кроме того, дефицит качественных ГАБов в Москве связана с ростом спроса на такие объекты — всё самое вкусное уже разобрали, а также и с тем, что инвестиции в жилую недвижимость перестали работать.
ГАБ — это помещение с арендатором, которое ежемесячно несёт арендный поток. При этом договор заключён не менее чем на 5 лет и при этом прописана чёткая система индексации арендной платы и есть процент с товарооборота.
Сейчас для инвесторов в ГАБы наиболее интересными арендаторами являются продовольственные сети. Такие арендаторы заключают договор от 5 до 15 лет, сами делают ремонт, есть привязка к товарообороту, есть фиксированная плата. Далее идёт мелкая нарезка — это лаборатории, оптика, алкогольные магазины.
Не могу сказать, что общепит не приоритетные арендаторы, но всё-таки помещений, подходящих под общепит не так много — должна быть зона загрузки и погрузки, электрические мощности, вентиляция, возможность разделения площадей, а ещё нужна зона террасы.
Назвать супермаркеты интересным форматом для ГАБов нельзя. Под эти цели гораздо более точно подходят магазины у дома.
Лаборатории — всегда востребованные арендаторы. Понятно, что в пандемию они были в шоколаде и со сверхприбылью, но и сейчас нет массового закрытия.
Салоны красоты нельзя назвать хорошими арендаторами для ГАБов, так как они не вкладывают много в помещения. В этом плане интересны сетевые барбершопы, у которых есть имя, есть бренд, есть более 10-15 точек.
Арендаторы не всегда хорошо реагируют на смену собственника, так как они боятся, что их выгонят, повысят ставку. Кроме того, любые изменения — это всегда дополнительные вопросы. Но эти страхи и опасения легко устраняются с помощью долгосрочного договора с прописанными условиями по расторжению договора и зарегистрированный в регпалате. Так, например, в договоре должны быть прописаны условия расторжения только по согласованию сторон, а не в одностороннем порядке, выселение только из-за невыплаты платежей на протяжении двух или более месяцев.
Источник — пресс-служба компании Filipov Capital
14 августа 2023 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
