Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга
Анализ предложения
По итогам 2011 года объем предложения качественной офисной недвижимости в бизнес-центрах класса А и В составил 2,2 млн. кв. м. В текущем году введено в эксплуатацию 210 тыс. кв. м. офисной недвижимости, что на 20% больше, чем в предыдущем году. Среди новых объектов 40% или 80 000 кв. м. относится к классу А. Два из открытых в 2011 году офисных центров предлагают помещения только на продажу – «Давыдовъ» и бизнес-центр на Белоостровской, 6. Сроки открытия ряда проектов были перенесены на 2012 год. Среди них – офисный центр на Крестовском острове, «Мегапарк» на Заставской ул. В общем объеме действующих офисных центров города в 2011 году увеличилась доля проектов класса А с 23% до 25%. Географическое распределение офисной недвижимости по районам города неравномерно. Наибольшее количество офисов расположено в Центральном (18%) и Петроградском (14%) районах города. В 2011 году увеличилась доля офисной недвижимости в Красногвардейском районе с 3% до 6%, поскольку открылись «Санкт-Петербург Плаза», «Охта хаус», Scandinavian House. Также продолжает расти количество офисной недвижимости в Московском районе города за счет развития деловой зоны Пулково и активного строительства на площади Конституции.
Анализ спроса
В 2011 году активность спроса находится на достаточно высоком уровне, однако на докризисные показатели спрос ещё не вышел. Интерес потенциальных арендаторов ориентирован в первую очередь на небольшие помещения до 100 кв. м. по ставкам ниже 1 000 рублей за кв. м. в месяц. Большая часть сделок приходится на офисы класса В (63%).
Сделки по аренде офисных помещений класса A в 2011 году происходят преимущественно в Центральном районе города, что обусловлено наибольшим объемом предложения класса А в этой части города. У арендаторов офисных центров класса B наибольшей популярностью пользуются Московский, Центральный и Выборгский районы.
Анализируя географию переездов компаний в 2011 году, мы определили ряд тенденций:
В 2011 году доля новых компаний, арендующих помещения в офисных центрах класса А и В, увеличилась с 5% до 7% по сравнению с предыдущим годом. Таким образом, новых компаний на рынке по-прежнему мало, и говорить о существенном росте поглощения пока рано.
Основным источником спроса являются арендаторы, мигрирующие из зданий класса C, а также офисных центров класса B, построенных в начале 2000-х годов, концепции которых уже устарели, в более современные бизнес-центры.
В 2011 году переезжали и расширялись преимущественно торговые, IT компании, СМИ, а также компании, связанные с энергетикой, промышленным производством и оборудованием.
Основная миграция арендаторов, обусловленная снижением арендных ставок и большим количеством вакантных площадей, происходила в 2010 году. В текущем году крупных сделок (более 1 000 кв. м.) было значительно меньше, и во многом это обусловлено тем, что уже достаточно сложно найти офис площадью 1 000 кв. м. единым блоком в одном здании.
Уровень заполняемости
По сравнению с кризисным 2009 годом уровень вакантных площадей в офисных центрах класса А снизился с 26% до 17%, класса В – с 21% до 13% к концу 2011 года. Несмотря на стабильный уровень спроса в 2011 году, в среднем по городу заполняемость офисных центров существенно не выросла, поскольку прирост новых офисных площадей с начала года составил 210 000 кв. м., а объем сделок – чуть более 190 000 кв. м.
Большая часть офисных зданий заполнена на 90-95%, а оставшаяся часть на 50% и менее. Практически в каждом здании есть офисные помещения небольшого метража на разных этажах.
Арендные ставки
В 2011 году стабильный спрос со стороны потенциальных арендаторов привел к плавному росту арендных ставок. Высокий уровень конкуренции не позволяет офисным центрам существенно изменять коммерческие условия.
В течение года ставки в офисных центрах класса А и В выросли на 8%, что соответствует темпам официальной инфляции в стране.
Таким образом, по итогам года средний уровень арендных ставок для офисных центров класса А составляет 1350-1600 рублей за кв. м. в месяц (включая НДС и операционные расходы), для класса В - 900-1200 рублей.
В Санкт-Петербурге аренда офисных помещений востребована больше, чем их покупка. Это связано, прежде всего, с нежеланием компаний, нуждающихся в офисных площадях, отвлекать собственные оборотные средства либо брать кредит в банке. Кроме того, аренда дает компаниям большую гибкость в смене местоположения, качественного уровня здания, коммерческих условий и т. д.
Арендные ставки на парковочные места
В соответствии с классификацией офисного рынка – стандартом обеспечения офисных помещений парковочными местами для центра города считается парковочный коэффициент, равный 100, что означает предоставление одного машиноместа на каждые 100 кв. м. арендуемой площади. В промышленном поясе – не менее, чем 1 парковочное место на 80 кв. м., в периферии – 1 место на 60 кв. м., вдоль КАД – 40.
Стоимость аренды парковочного места зависит от класса здания, от общего количества машиномест на парковке офисного центра, от типа парковки (крытый паркинг всегда дороже, чем открытая охраняемая стоянка), от удаленности от центра города.
Диапазон запрашиваемых арендных ставок одного парковочного места на открытой охраняемой парковке достаточно широк - от 1 500 до 8 000 рублей в месяц с учетом НДС (в среднем – 4 000 рублей). Арендные ставки в крытом многоуровневом или подземном паркинге выше – от 4 000 до 10 000 рублей (в среднем 7 000 рублей).
Кроме того, существует практика предоставления скидок на аренду парковочных мест крупным (более 1 000 кв. м.) арендаторам офисных помещений.
Условия аренды в офисных центрах Санкт-Петербурга
В Санкт-Петербурге арендные ставки в действующих бизнес-центрах рассчитываются преимущественно в рублях (95%), реже - долларах и евро (5%).
Как правило, в сумму арендной ставки включено все – НДС и операционные расходы, за исключением оплаты электричества, телефонии и интернета.
Долгосрочные договоры аренды предполагают ежегодную индексацию ставок в соответствии с процентом, зафиксированном в договоре (7-10%), или относительно роста индекса потребительских цен.
Инвестиционные сделки
В 2011 году в сегменте офисной недвижимости были анонсированы две сделки по продаже офисных зданий.
На торгах фонда имущества был продан офисный центр «Белые ночи» общей площадью 6 628 кв. м (класс А). Цена сделки составила 205 млн. рублей (начальная цена торгов – 200 млн. рублей).
Кроме того, был продан бизнес-центр «Аэроплаза» общей площадью 33 000 кв. м. (класс А). По экспертным данным цена продажи могла составить 1,2 млрд. рублей.
Бизнес-центры, открытые в 2011 году:
Прогноз на 2012 год
Предложение
По итогам 2011 года на этапе строительства в Санкт-Петербурге находится около 600 000 кв. м. офисной недвижимости, ввод которой планируется до конца 2014 года, из них 56% относится к классу А.
В 2012 году прирост предложения офисов класса А останется на уровне текущего года – около 80 000 кв. м. в 6 новых бизнес-центрах. Объем строящихся офисных центров класса В, ввод которых запланирован на 2012 год – около 150 000 кв. м. (12 бизнес-центров).
Такого объема новых офисных проектов будет достаточно для удовлетворения потребностей арендаторов при сохранении достигнутой к концу 2011 года активности спроса.
При более высоких объемах поглощения может возникнуть дефицит офисных помещений, что приведет к росту ставок выше уровня инфляции
Спрос
В 2012 году прогнозируется, что основной спрос будет по-прежнему ориентирован на аренду небольших офисов (100-200 кв. м.) в действующих офисных центрах с отделкой, в первую очередь класса B, в пределах пешеходной доступности от метро, удобными подъездными путями и парковкой.
Арендные ставки
В связи с развитием рынка офисной недвижимости и увеличением конкуренции, такого существенного роста арендных ставок как в предкризисные годы не прогнозируется. Коммерческие условия будут расти постепенно на уровне 5-7% в год. Арендные ставки на помещения в наиболее качественных офисных центрах вблизи метро по мере достижения максимальных показателей по заполняемости будут расти более быстрыми темпами – 10% и более.
По данным компании Maris средний уровень ставок капитализации для лучших офисных центров в конце года составил 11%. В 2012 году продолжится снижение ставок капитализации.
MARIS | part of the CBRE affiliate network
Maris – одна из ведущих и активно развивающихся на рынке Санкт-Петербурга компаний-консультантов по недвижимости, предлагающая полный комплекс услуг по работе с коммерческой недвижимостью.
Основная сфера нашей деятельности включает в себя:
Богатый опыт работы сотрудников компании на рынке коммерческой недвижимости (более 15 лет), а также стратегические партнерские отношения с мировыми лидерами в области услуг по недвижимости, дает нам возможность сочетать понимание особенностей российского рынка с ресурсами стран восточной и западной Европы и Америки. В своей деятельности Maris ориентируется, прежде всего, на интересы своих клиентов. Мы предлагаем каждому клиенту экономичные и эффективные решения, отвечающие именно его индивидуальным требованиям в сфере недвижимости. Наши клиенты доверяют нам свои проекты, так как знают, что успех пришел к нам благодаря чуткому отношению к делу.
Задача специалистов Maris – понять основной бизнес клиента и оценить перспективы его развития в условиях меняющегося рынка. Несмотря на то, что современная российская экономика находится в динамике, для достижения успеха в бизнесе необходимо видеть перспективу, преодолевать препятствия и решать поставленные задачи, используя новые возможности и обеспечивая максимальную пользу для каждого клиента.
Нашими клиентами уже стали такие компании как: Siemens, Sun Microsystems, American Express, Franke, ОАО «Вымпелком» (БиЛайн GSM), Текс, Avaya, Bristol-Myers Squibb, JTI, Johnson & Johnson, Odnoklassniki.ru, БалтНефтеПродукт, Веб Плас, Теле2, Emerson, Кадис.
31 января 2012 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Статьи компаний |
Пресс-релизы компаний |
Нет комментариев.