Санкт-Петербург,

Поиск недвижимости

С начала пандемии запрашиваемые средневзвешенные ставки аренды в классе А продемонстрировали рост как внутри ТТК, так и в зоне за его пределами

CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, проанализировала рынок офисной недвижимости Москвы в 2020 году и сделала прогноз развития рынка в 2021 году.

Уровень вакансии вырос, но незначительно

По итогам 2020 года в эксплуатацию было введено 224 400 кв. м, что на 42 % ниже показателя за 2019 год (388 100 кв. м), однако превосходит объем нового строительства за 2018 год почти на 70 % (132 700 кв. м).

58 % нового ввода пришлось на сегмент класса А:
- единственный объект, введенный в эксплуатацию в Центральном деловом районе (ЦДР) - БЦ "Смоленский Пассаж Фаза II";
- два объекта в Ленинградском субрынке - "ВТБ Арена Парк" (стр. 8) и "Алкон II";
- один из самых крупных проектов за последние годы - Neva Towers в "Москва-Сити".

Учитывая перенос сроков ввода в эксплуатацию ряда крупных объектов, в 2021 году объем нового офисного строительства может превысить 1 млн кв. м. Это станет рекордным показателем ввода за последние 7 лет.

Крупнейшие офисные здания, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 году

Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.

Вынужденный массовый переход на удаленный формат работы привели к высвобождению некоторых площадей. Доля свободных площадей на рынке офисной недвижимости по итогам 2020 года составила 11 %, что почти на 2 п. п. выше значения на конец 2019 года (9,1 %).

В том числе, на конец 2020 года, для аренды высвободилось порядка 106 000 кв. м. Данный объем включает предложения субаренды и переуступки прав аренды или замены арендатора. Стоит отметить, что подобное предложения было доступно и до пандемии, однако, объем был в два раза меньше. В среднесрочной перспективе мы не ожидаем значительного роста доли свободных площадей.

Спрос сократился на 30 %

Стоит отметить, что по сравнению с 2019, спрос в 2020 году сократился на 30 %, превысив 1,2 млн кв. м, но этот показатель не столь драматичен, как этого можно было бы ожидать в сложившихся условиях.

В IV квартале 2020 года объем новых сделок увеличился до уровня I квартала, когда было арендовано и приобретено порядка 350 тыс. кв. м офисных площадей. Чистое поглощение в последнем квартале года вышло в положительную зону, однако из-за низкой транзакционной активности и высвобождения части площадей во II и III кварталах по итогам 2020 года этот показатель остался отрицательным (- 97 200 кв. м).

Объем сделок по продлению и пересмотру условий договора, который ежегодно снижался на протяжении последних 4 лет, по результатам 2020 года увеличился на 8 % и составил 234 600 кв. м.

Наибольший объем новых сделок формировали компании финансового сектора и ИТ и телеком индустрии. Также более устойчивыми в условиях кризиса были представители отрасли транспорта и логистики (объем арендованных и приобретенных ими помещений увеличился на 125 % в годовом сопоставлении), сырьевого и энергетического сектора (на 54 %), а также сектора медицины, фармацевтики и химии (на 29 %).

По нашим прогнозам, с учетом снижения влияния на деловую активность сдерживающих эпидемиологических факторов и умеренные темпы восстановления экономики, объем новых сделок в 2021 году будет на уровне 1,2-1,3 млн кв. м.

ТОП сделки 2020 года

Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.

Ставки аренды остались не прежнем уровне

По итогам 2020 года уровень средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды продемонстрировал небольшой рост, прежде всего, за счет динамичного начала года, высвобождения более дорогих офисных площадей с начала пандемии, а также отчасти за счет увеличения курса доллара к рублю. В 2021 году мы не ожидаем значительного изменения диапазонов ставок аренды.

Коммерческие условия в силу масштабов рынка офисной недвижимости Москвы значительно отличаются в зависимости от субрынка и класса объекта:
- средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм на конец года составила 46 500 руб./кв. м/год (на 11 % выше значения на конец 2019 года и на 8 % выше с начала пандемии);
- средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на помещения классе А (без учета класса А Прайм) продемонстрировали рост как в пределах ТТК (на 7 % выше с начала пандемии), так и за пределами ТТК (на 14 % выше с начала пандемии) и составили 37 600 руб./кв. м/год и 20 900 руб./кв. м/год соответственно;
- средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на помещения класса В, напротив, показали небольшое снижение как в центре, так и в периферийной зоне.

Ставка аренды в пределах ТТК в данном сегменте составила 20 000 руб./кв. м/год (на 4 % ниже с начала пандемии) и 12 400 руб./кв. м/год за пределами ТТК (на 2 % ниже с начала пандемии).

"Москва-Сити"

В 2020 году в "Москва-Сити" была введена в эксплуатация офисная часть МФК Neva Towers арендуемой площадью 60 283 кв. м. Объем качественного офисного предложения в данном субрынке за счет этого увеличился до 1,2 млн кв. м.

По итогам 2020 года объем новых сделок составил 86 500 кв. м, что на 20 % ниже значения за 2019 год и на 11 % ниже среднегодового показателя за последние 10 лет.

Доля свободных офисных площадей в I-III кварталах года сохранялась на уровне 9,4 % - 9,7 %, и только в IV квартале ввод новых офисных площадей повлиял на рост этого показателя до 12,3 %. С учетом того, что в 2021 году в "Москва-Сити" не ожидается прирост качественного офисного предложения, а спрос сохранится на уровне 2020 года, по нашим прогнозам, доля свободных офисных площадей сократится приблизительно до 9 %.

Уровень средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды на офисные помещения в "Москва-Сити" в 2020 году увеличился и на конец года составляет 34 200 - 39 100 руб./кв. м/год.

Гибкие офисные пространства

По итогам 2020 года общий объем предложения гибких офисных пространств составляет 245 800 кв. м. Всего было отрыто 22 площадки общей площадью 45 000 кв. м, 5 площадок были закрыты (чуть более 20 000 кв. м).

В 2020 году было зарегистрировано 9 сделок в сегменте гибких офисных пространств, превышающих 1 000 кв. м, общим объемом 25 600 кв. м. Несмотря на высокую активность, результаты 2020 года оказались слабее 2019 года, когда объем сделок площадью более 1 000 кв. м составил 31 000 кв. м (9 транзакций).

Крупнейшие сделки 2020 года

Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.

В течение 2020 года средняя ставка аренды за нефиксированное рабочее место сохранялась на уровне 15 000 руб. Ставка за фиксированное рабочее место увеличилась с 21 500 руб. в начале года до 25 000 руб. в конце. Ставки аренды за рабочее место в сервисном офисе находятся в среднем диапазоне 20 000-40 000 руб. Максимальные ставки аренды за рабочие места в сервисных офисах запрашиваются за площадки, расположенные в Центральном деловом районе, "Москва-Сити" и Ленинградском субрынке: средняя стоимость рабочего места составляет 30 000-45 000 руб.

В 2020 году темп роста открытия новых гибких пространств замедлился относительно 2018-2019 годов. Он составил лишь 13 %, в предыдущие два года темпы роста составляли 43 % и 39 % соответственно. Несмотря на замедление открытия новых пространств, в 2021 году, при условии положительного развития экономической ситуации и сокращения рисков вследствие массовой вакцинации, объем рынка гибких офисных пространств увеличится вдвое.

На 2021 год к открытию анонсировано 39 гибких пространств объемом более 188 000 кв. м, из них треть приходится на build-to-suit площадки (строительство офиса под клиента). Стоит отметить, что площадки под клиента не имеют определенных сроков запуска, а при отсутствии спроса могут и не реализоваться.

10 крупнейших операторов открытых гибких офисных пространств формируют 65 % рынка: лидер по объему открытых площадок является SOK (10,5 %), далее следует IWG (бренд Regus) с долей 9,8 %. Другие крупные игроки: "Мой кабинет" (9,4 %), WeWork (7,2 %), "Ключ" (5,8 %), Workki (5,7 %), Meeting Point (5,7 %), Business Club (4,8 %), Grow up (3,3 %), Deworkacy (3,2 %).

60 % от анонсированного к открытию объема в 2021 году приходится на 2 операторов, это "Ключ" (37 %) и Space 1 (23 %). Оператор "Ключ" заявил к открытию 6 гибких пространств, среди которых самым крупным является "Ключ Вернадского" на 1 500 человек. По количеству открытий новых площадок лидирует Space 1, ожидается выход 11 новых точек (среди них Space1 Balchug, Aerodom, "Царская площадь", "Тверской бульвар", "Меркурий Сити", "Фабрика Станиславского").

Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE в России, комментирует:
"2020 год был нервным для рынка офисной недвижимости Москвы: карантин, массовый переход на удаленный формат работы и высочайшая степень неопределенности. Тем не менее именно офисный рынок был одним из наиболее подготовленных к кризису, вызванному коронавирусом и, вопреки некоторым прогнозам, не показал серьезного падения. Всем игрокам рынка приходилось адаптироваться к новым условиям. В конце года активность постепенно начала увеличиваться, так что в 2021 году мы ожидаем продолжения процесса восстановления, снижения негативного влияния внешних факторов и улучшение показателей рынка. При этом критически низкий уровень объемов нового ввода в ближайшие два года может, к сожалению, ограничить транзакционную активность на рынке, но при этом усилит объемы сделок в отношении "будущей вещи".

Источник - пресс-служба CBRE

TheProperty.ru

3 февраля





Статьи компаний

Как увеличить арендную ставку в торговом центре за счет модернизации и редизайна
Специалисты группы компаний UNK назвали несколько способов модернизации и редизайна, которые помогут вернуть посетителей и арендаторов в ТЦ и – как следствие — увеличить арендную ставку.

Сергей

9 февраля
Итоги 2020 года на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве
Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали ситуацию на рынке офисной и складской недвижимости класса С в Москве за четвертый квартал 2020, подвели итоги года и выделили основные тренды.

Сергей

3 февраля
С начала пандемии запрашиваемые средневзвешенные ставки аренды в классе А продемонстрировали рост как внутри ТТК, так и в зоне за его пределами
Рост ставок в пределах ТТК составил 7 % с начала пандемии — 37 600 руб./кв. м/год, за ТТК рост составил 14 % — 20 900 руб./кв. м/год. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм выросла с начала пандемии на 8 % и составила на конец 2020 года 46 500 руб./кв. м/год. По итогам 2020 года на рынке гибких офисных пространств было отрыто 22 площадки общей площадью 45 000 кв. м, 5 площадок были закрыты (чуть более 20 000 кв. м).

TheProperty.ru

3 февраля

Все статьи

Пресс-релизы компаний

UNK рассказала о ключевых трендах на рынке проектирования
Эксперты группы компаний UNK на пресс-конференции «20 лет XXI века в проектировании „снаружи“ и „внутри“ глазами очевидцев» рассказали об основных вехах развития сегмента проектирования жилой и коммерческой недвижимости, а также новых трендах в архитектуре и дизайне.

Сергей

23 апреля
New Yorker откроет новый большой магазин в ТРК «VEGAS Каширское шоссе»
Международный немецкий бренд анонсирует открытие нового магазина сети в ТРК «VEGAS Каширское шоссе» на конец весны — начало лета 2021 года. В магазине будет представлен широкий ассортимент повседневной молодежной одежды, а также нижнее белье и аксессуары. Открытие нового бренда проходит в рамках масштабной коммерческой реконцепции первого объекта сети ТРК VEGAS, анонсированной компанией Crocus Group ранее.

russia95

20 апреля
ГК «Пионер» и группа компаний UNK вывели на рынок новый продукт — офис-конструктор
Первые модульные офисы, из которых по принципу конструктора формируется готовое пространство, появятся в БП «Останкино».

Сергей

14 апреля

Все пресс-релизы


Комментарии:


Нет комментариев.



  Обновить

8 549АКТУАЛЬНЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Санкт-Петербурге НА СЕГОДНЯ. УДОБНЫЙ ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ НА КАРТЕ И ПО КАТАЛОГУ С ВЫБОРОМ ПАРАМЕТРОВ, НАПРИМЕР:

В Санкт-Петербурге с нами сотрудничают 61 компания:

все компании

Коммерческая недвижимость

Полезные фирмы в Санкт-Петербурге: