Поиск недвижимости

Обзор состояния рынка складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга. Итоги 2014 года

Предложение

Трехлетний дефицит на рынке привел к новой волне складского девелопмента, пик которой пришелся на последние полтора года. Совокупный объем завершенного строительства близок к уровням 2007-2008 г., но 35% ввода составили склады для собственных нужд.

Объем ввода спекулятивных складов резко вырос, по итогам 2014 года прирост составил 250 тыс. кв. м, т. е. 67% от совокупного ввода за предыдущие 5 лет. Предложение класса А доминировало в структуре ввода (80%), поэтому конкуренция в верхнем сегменте резко выросла, особенно на южном направлении.

Ключевые объекты, введенные в эксплуатацию в 2014 г.

Название

Местоположение

Общая площадь

Класс

Девелопер

1

Армада-парк (I)

п/з Шушары, Московское ш., 52

78 430

A

Адамант

2

Осиновая роща (III)

Парголово, Горское ш., 6

52 050

A

Стерх

3

Логопарк Троицкий (III)

Обухово, Запорожская ул., 12

44 200

A

Resolute Asset Management

4

STC (III)

Бугровская ул., КАД

34 000

B

Петрохимоптторг

5

PNK-КАД (II)

Петро-Славянка, Софийская ул., 96

23 450

A

PNK Group

6

Nordway (III)

Шушары, Московское ш., 161

20 630

A

BSV (Hanner/Girteka)

7

ИП Ладога (II)

Всеволожск, Гончарова пр., 2

12 500

B

Агротрейд

География предложения

Южное направление по-прежнему играет ключевую роль в территориальной структуре складского рынка. В 2014 году также больше половины (61%) всего нового спекулятивного предложения было введено в зоне от Обухово до Шушар.

С учетом скорректированных планов  развития крупных многоэтапных проектов и уровня строительной готовности начатых объектов до конца 2015 года вероятно появление не более десяти новых спекулятивных складов класса А и В общей площадью около 120 тыс. кв. м, без учета строящихся по схеме built-to-suit.

Анализ спроса

Несмотря на кризисные ожидания, 2014 год оказался успешным для складского рынка, объем реализованного спроса, выраженного в подписанных договорах, достиг 330 тыс. кв. м, но почти половину из них составили сделки по схеме built-to-suit.

На первое место по объему реализованного спроса вышли продовольственные сети. Именно для этого типа потребителя наиболее выгодно строительство складов, структурно отвечающих собственной логистике и характеристикам товарооборота. В итоге компания A Plus Development стала партнером по созданию будущих складов для Auchan, Danone, X5 Retail Group, девелопер PNK построил склад для сети «Верный», а «Магнит» закончил строительство собственного распределительного центра.

Объем сделок в спекулятивных складах нарастал в течение года, но также наблюдался и отток спроса с уже арендованных блоков за счет переездов и сокращения занимаемых площадей. Таким образом, на конец года свободными были более 150 тыс. кв. м (10,7%) качественных складов.

Коммерческие условия

В IV квартале 2014 года рынок качественных складов, который с самого своего становления был в большей степени валютным, под влиянием стремительной девальвации быстро перешел на рублевый формат. Этому активно способствовали местные игроки, не обремененные валютными обязательствами.

Вслед за сменой валюты договора изменилась номинация ставок аренды. Практика расчетов triple net, привнесенная на рынок иностранными инвесторами, частично уступает свои позиции более удобной для арендаторов системе «все включено».

На конец 2014 – начало 2015 года диапазон арендных ставок в классе А, включая НДС и КУ, составляет 550-650 руб. за кв. м в месяц, в классе В – 400-550 руб.

Тенденции и прогнозы

- Во второй половине 2014 года спрос на рынке складов ощутимо сократился, многие потенциальные арендаторы отказались от расширения своих площадей или отложили на неопределенный срок свои планы по переезду в помещения более высокого качества.

- В 2015 году активность на рынке будет связана в первую очередь с ротацией арендаторов. Мотивацией к совершению новых сделок является желание клиентов оптимизировать занимаемую площадь и арендные условия. И если не удастся этого добиться у текущего арендодателя, вероятна смена складского комплекса.

- С точки зрения арендодателя рынок складов подошел к новому кризису в более устойчивом состоянии, чем 6 лет назад. В отличие от периода 2008-2009 предложение стало гораздо более дифференцированно. Кроме того, на начальном этапе развития рынка большая доля сегмента класса А принадлежала иностранным инвестиционным фондам, а сейчас предложение от российских девелоперов оказывает на рынок гораздо большее воздействие. Средневзвешенная кредитная нагрузка на собственников также меньше, чем в прошлый кризисный период, что повышает стрессоустойчивость арендодателей.

- Благодаря большому количеству независимых участников объем свободных площадей более равномерно распределен по объектам и направлениям, а в стройке нет крупных не обеспеченных спросом комплексов, которые могли бы оказать существенное негативное влияние на баланс рынка в 2015 году. Новые крупные проекты при текущей стоимости заемных средств появляться не будут.

- Девальвация рубля, изменения в налоговом законодательстве и тарифном регулировании обуславливают рост операционных расходов арендодателей в краткосрочной перспективе, что является объективным фактором увеличения арендных ставок. Все чаще встречается ситуация, когда фактически работающий склад сознательно не вводится в эксплуатацию в целях оптимизации затрат на содержание имущества.

- Ограничение импортных поставок оказывает косвенное воздействие на рынок складов. В условиях вынужденной переориентации на альтернативных поставщиков частично меняются логистические схемы у производителей и компаний торгового сектора. Есть предпосылки для увеличения спроса со стороны экспортного сектора.

- Переход рынка на ставки в рублях в сочетании с резким увеличением стоимости финансирования негативно сказывается на сегменте built-to-suit. По заключенным договорам возникла необходимость изменения базовых условий. В сделках, рассчитанных на грани рентабельности, возможен перенос сроков или отказ от проекта.

"East Real"

24 февраля 2015 г.





Статьи компаний

Как увеличить арендную ставку в торговом центре за счет модернизации и редизайна
Специалисты группы компаний UNK назвали несколько способов модернизации и редизайна, которые помогут вернуть посетителей и арендаторов в ТЦ и – как следствие — увеличить арендную ставку.

Сергей

9 февраля
Итоги 2020 года на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве
Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали ситуацию на рынке офисной и складской недвижимости класса С в Москве за четвертый квартал 2020, подвели итоги года и выделили основные тренды.

Сергей

3 февраля
С начала пандемии запрашиваемые средневзвешенные ставки аренды в классе А продемонстрировали рост как внутри ТТК, так и в зоне за его пределами
Рост ставок в пределах ТТК составил 7 % с начала пандемии — 37 600 руб./кв. м/год, за ТТК рост составил 14 % — 20 900 руб./кв. м/год. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм выросла с начала пандемии на 8 % и составила на конец 2020 года 46 500 руб./кв. м/год. По итогам 2020 года на рынке гибких офисных пространств было отрыто 22 площадки общей площадью 45 000 кв. м, 5 площадок были закрыты (чуть более 20 000 кв. м).

TheProperty.ru

3 февраля

Все статьи

Пресс-релизы компаний

ГК «Пионер» и группа компаний UNK вывели на рынок новый продукт — офис-конструктор
Первые модульные офисы, из которых по принципу конструктора формируется готовое пространство, появятся в БП «Останкино».

Сергей

14 апреля
Содержание небоскреба в «Москва-Сити» обойдется в 8 млн рублей в месяц
Эксплуатация небоскреба в «Москва-Сити» обойдется собственнику примерно в 8 млн рублей в месяц с НДС, посчитали эксперты MD Facility Management. Подобная сумма может потребоваться для объекта общей площадью около 200 тыс. кв. м, что сопоставимо с площадью большинства небоскребов в «Сити».

Сергей

9 апреля
Рост расходов и дефицит кадров: итоги снежной зимы для рынка FM-услуг
Обильные осадки в январе-феврале 2021 года в Московском регионе привели к кратному росту расходов на клининг как среди собственников коммерческой недвижимости, так и среди FM-компаний, оказывающих данные услуги, посчитали эксперты MD Facility Management. Вместе с тем ажиотажный спрос на уборку снега привел к дефициту кадров и росту стоимости услуг.

Сергей

5 апреля

Все пресс-релизы


Комментарии:


Нет комментариев.



  Обновить

10 851АКТУАЛЬНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Санкт-Петербурге НА СЕГОДНЯ. УДОБНЫЙ ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ НА КАРТЕ И ПО КАТАЛОГУ С ВЫБОРОМ ПАРАМЕТРОВ, НАПРИМЕР:

В Санкт-Петербурге с нами сотрудничают 61 компания:

все компании

Коммерческая недвижимость

Полезные фирмы в Санкт-Петербурге: