Санкт-Петербург,

Поиск недвижимости

Обзор состояния рынка складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга. Итоги 2014 года

Предложение

Трехлетний дефицит на рынке привел к новой волне складского девелопмента, пик которой пришелся на последние полтора года. Совокупный объем завершенного строительства близок к уровням 2007-2008 г., но 35% ввода составили склады для собственных нужд.

Объем ввода спекулятивных складов резко вырос, по итогам 2014 года прирост составил 250 тыс. кв. м, т. е. 67% от совокупного ввода за предыдущие 5 лет. Предложение класса А доминировало в структуре ввода (80%), поэтому конкуренция в верхнем сегменте резко выросла, особенно на южном направлении.

Ключевые объекты, введенные в эксплуатацию в 2014 г.

Название

Местоположение

Общая площадь

Класс

Девелопер

1

Армада-парк (I)

п/з Шушары, Московское ш., 52

78 430

A

Адамант

2

Осиновая роща (III)

Парголово, Горское ш., 6

52 050

A

Стерх

3

Логопарк Троицкий (III)

Обухово, Запорожская ул., 12

44 200

A

Resolute Asset Management

4

STC (III)

Бугровская ул., КАД

34 000

B

Петрохимоптторг

5

PNK-КАД (II)

Петро-Славянка, Софийская ул., 96

23 450

A

PNK Group

6

Nordway (III)

Шушары, Московское ш., 161

20 630

A

BSV (Hanner/Girteka)

7

ИП Ладога (II)

Всеволожск, Гончарова пр., 2

12 500

B

Агротрейд

География предложения

Южное направление по-прежнему играет ключевую роль в территориальной структуре складского рынка. В 2014 году также больше половины (61%) всего нового спекулятивного предложения было введено в зоне от Обухово до Шушар.

С учетом скорректированных планов  развития крупных многоэтапных проектов и уровня строительной готовности начатых объектов до конца 2015 года вероятно появление не более десяти новых спекулятивных складов класса А и В общей площадью около 120 тыс. кв. м, без учета строящихся по схеме built-to-suit.

Анализ спроса

Несмотря на кризисные ожидания, 2014 год оказался успешным для складского рынка, объем реализованного спроса, выраженного в подписанных договорах, достиг 330 тыс. кв. м, но почти половину из них составили сделки по схеме built-to-suit.

На первое место по объему реализованного спроса вышли продовольственные сети. Именно для этого типа потребителя наиболее выгодно строительство складов, структурно отвечающих собственной логистике и характеристикам товарооборота. В итоге компания A Plus Development стала партнером по созданию будущих складов для Auchan, Danone, X5 Retail Group, девелопер PNK построил склад для сети «Верный», а «Магнит» закончил строительство собственного распределительного центра.

Объем сделок в спекулятивных складах нарастал в течение года, но также наблюдался и отток спроса с уже арендованных блоков за счет переездов и сокращения занимаемых площадей. Таким образом, на конец года свободными были более 150 тыс. кв. м (10,7%) качественных складов.

Коммерческие условия

В IV квартале 2014 года рынок качественных складов, который с самого своего становления был в большей степени валютным, под влиянием стремительной девальвации быстро перешел на рублевый формат. Этому активно способствовали местные игроки, не обремененные валютными обязательствами.

Вслед за сменой валюты договора изменилась номинация ставок аренды. Практика расчетов triple net, привнесенная на рынок иностранными инвесторами, частично уступает свои позиции более удобной для арендаторов системе «все включено».

На конец 2014 – начало 2015 года диапазон арендных ставок в классе А, включая НДС и КУ, составляет 550-650 руб. за кв. м в месяц, в классе В – 400-550 руб.

Тенденции и прогнозы

- Во второй половине 2014 года спрос на рынке складов ощутимо сократился, многие потенциальные арендаторы отказались от расширения своих площадей или отложили на неопределенный срок свои планы по переезду в помещения более высокого качества.

- В 2015 году активность на рынке будет связана в первую очередь с ротацией арендаторов. Мотивацией к совершению новых сделок является желание клиентов оптимизировать занимаемую площадь и арендные условия. И если не удастся этого добиться у текущего арендодателя, вероятна смена складского комплекса.

- С точки зрения арендодателя рынок складов подошел к новому кризису в более устойчивом состоянии, чем 6 лет назад. В отличие от периода 2008-2009 предложение стало гораздо более дифференцированно. Кроме того, на начальном этапе развития рынка большая доля сегмента класса А принадлежала иностранным инвестиционным фондам, а сейчас предложение от российских девелоперов оказывает на рынок гораздо большее воздействие. Средневзвешенная кредитная нагрузка на собственников также меньше, чем в прошлый кризисный период, что повышает стрессоустойчивость арендодателей.

- Благодаря большому количеству независимых участников объем свободных площадей более равномерно распределен по объектам и направлениям, а в стройке нет крупных не обеспеченных спросом комплексов, которые могли бы оказать существенное негативное влияние на баланс рынка в 2015 году. Новые крупные проекты при текущей стоимости заемных средств появляться не будут.

- Девальвация рубля, изменения в налоговом законодательстве и тарифном регулировании обуславливают рост операционных расходов арендодателей в краткосрочной перспективе, что является объективным фактором увеличения арендных ставок. Все чаще встречается ситуация, когда фактически работающий склад сознательно не вводится в эксплуатацию в целях оптимизации затрат на содержание имущества.

- Ограничение импортных поставок оказывает косвенное воздействие на рынок складов. В условиях вынужденной переориентации на альтернативных поставщиков частично меняются логистические схемы у производителей и компаний торгового сектора. Есть предпосылки для увеличения спроса со стороны экспортного сектора.

- Переход рынка на ставки в рублях в сочетании с резким увеличением стоимости финансирования негативно сказывается на сегменте built-to-suit. По заключенным договорам возникла необходимость изменения базовых условий. В сделках, рассчитанных на грани рентабельности, возможен перенос сроков или отказ от проекта.

"East Real"

24 февраля 2015 г.





Статьи компаний

Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2019 года
В 2019 году было введено 89 000 кв. м новых проектов спекулятивной направленности. Объем нового ввода происходил в основном за счет реконструируемых объектов. По прогнозам IPG.Estate прирост предложения в сегменте качественных офисных помещений в 2020 году составит 165 000 кв. м. В перспективе 2-3 лет новые объекты будут выходить с высоким процентом заполненных площадей. На текущий момент активно идет арендная кампания строящихся проектов.

"IPG.Estate"

22 января
Офисы Москвы прирастают террасами
В 2019 году анонсировано сразу четыре бизнес-центра с террасами, тогда как за последние пять лет на рынок не вышло ни одного подобного проекта в границах старой Москвы.

Денис

14 января
Склады Петербурга. Итоги 2019
По данным экспертов «Ориентир», по итогам 2019 года общее предложение качественной складской недвижимости Петербурга составляет более 3 млн кв. м, в том числе, около 2,1 млн кв. м — склады класса А. При этом объемы нового ввода остаются сравнительно низкими — за год было введено около 120 тыс. кв. м, что соответствует средним показателям последних пяти лет.

TheProperty.ru

13 января

Все статьи

Пресс-релизы компаний

Названа стоимость самого дешевого апартамента со сдачей в 2021 году
Эксперты проанализировали стоимость однокомнатных юнитов в апарт-комплексах Петербурга со сдачей в 2021 году.

TheProperty.ru

24 января
Структура ОАО «РЖД» переехала в новый офис
ООО «КРП-Инвест» арендовала офисное помещение в бизнес-центре «Садовая-Спасская 21/1». Сопровождала сделку компания «БЦИнформ».

"БЦИнформ"

23 января
Общественно-развлекательный «Голливуд» снова в игре
Инвесторы возобновляют возведение торгово-развлекательного комплекса «Голливуд» у метро «Пионерская» в Санкт-Петербурге, получив новое разрешение на строительство. Объем инвестиций в обновленный проект составят порядка $120 млн.

TheProperty.ru

22 января

Все пресс-релизы


Комментарии:


Нет комментариев.



  Обновить

15 301АКТУАЛЬНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Санкт-Петербурге НА СЕГОДНЯ. УДОБНЫЙ ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ НА КАРТЕ И ПО КАТАЛОГУ С ВЫБОРОМ ПАРАМЕТРОВ, НАПРИМЕР:

В Санкт-Петербурге с нами сотрудничают 66 компаний:

все компании

Коммерческая недвижимость

Полезные фирмы в Санкт-Петербурге: