Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга: итоги 2014 года

Предложение

В 2014 году темпы роста офисного рынка снизились, объем ввода составил 80% от результата 2013 года. И хотя рынок пополнился чуть большим количеством новых бизнес-центров (22 объекта), их средняя арендная площадь составила менее 10 тыс. кв. м, а общая сумма прироста рынка - 190,1 тыс. кв. м (84,5 тыс. кв. м – класс А, 105,6 тыс. кв. м – класс В). Доля класса А в структуре ввода снизилась и составила 44%, став ближе к конъюнктуре спроса.

Очередной цикл рынка продлился всего 6 лет. За этот период общий объем предложения увеличился в 2 раза, а сегмент класса А - в 3,5 раза. По итогам 2014 года объем рынка составляет 2 222,3 тыс. кв. м, из которых 731,4 тыс. кв. м – объекты класса А, 1 490,8 тыс. кв. м – объекты класса В.

География предложения

Около 40% от всего нового предложения в 2014 году было введено в Московском районе, таким образом, он вышел на второе место в городе по объему и в 2015 году займет лидирующую позицию.

Предварительно на 2015 год было заявлено более 25 проектов, но проблемы с финансированием, повышение себестоимости и усиление конкуренции, вероятно, приведут к заморозке некоторых проектов. Исходя из уровня строительной готовности, вероятен ввод до 15 зданий общей арендной площадью более 200 тыс. кв. м.

В ближайшие два-три года усредненный масштаб вновь вводимых проектов не превысит 15 тыс. кв. м, (GLA) за исключением штаб-квартиры «Газпромнефть» в Лахте.

Анализ спроса

Баланс рынка в течение первых трех кварталов 2014 был достаточно стабилен, сумма абсолютного объема вакантных метров обоих классов оставалась на уровне около 250 тыс. кв. м.

Поглощение в 2014 году составило 174 тыс. кв. м, что составляет 98% от среднегодового уровня за межкризисный четырехлетний интервал с 2010 по 2013 год. Основным отличием стало значительное усиление роли «голубых фишек» (банки, нефть, газ) в объеме реализованного спроса – более 60%.

Особенностью 2014 года стало то, что квартальный объем поглощения был очень близок к показателю ввода из-за того, что крупные объекты, поглощенные Газпромом, вводились уже со 100% заполняемостью.

География спроса расширяется. Сделки с крупными арендаторами в новых высококлассных зданиях в Московском и Красногвардейском районах повысили их статус для более широкого круга компаний. Юго-западная часть Выборгского района теперь заметнее конкурирует с Петроградской стороной за счет более привлекательных коммерческих условий и большего выбора предложений.

Коммерческие условия

В течение 2014 года рублевые ставки аренды прошли свой пик, обозначив его в III квартале, и цены закрытых сделок немного откатились к концу года на фоне падения ценовых ожиданий со стороны спроса. Арендные ставки в объектах класса А сейчас варьируются от 1 450 до 1 650 рублей, в классе В и В+ находятся в диапазоне от 900 до 1 200 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ.

Общим трендом является стремление компаний снизить арендный бюджет. Основным фактором принятия решения о переезде становится арендная ставка.

По итогам 2014 повторилась ситуация 6-летней давности, измерение ставок аренды офисов в иностранной валюте опять полностью утратило смысл из-за высокой амплитуды курсовых колебаний и отсутствия предпосылок к быстрому восстановлению позиций рубля.

Анализ динамики средних ценовых показателей офисного рынка за последние годы показывает, что ставки аренды в рублях в условиях высокой конкуренции предложения не реагируют даже на значительное изменение ценности национальной валюты.

Тенденции и прогнозы

В течение 2014 года на рынке наблюдалась позитивная стабильность. В сегменте класса А происходило плавное снижение доли свободных помещений. Этому способствовали и скромные объемы ввода, но в большей степени рынок получил отсрочку по ужесточению конкуренции благодаря Газпрому и связанным с ним компаниям. Объекты класса В в меньшей степени интересны сырьевым монополистам, зато этот сегмент преимущественно востребован малыми и средними арендаторами. Многие компании еще до наступления девальвации и повышения ключевой ставки ЦБ были готовы на сокращение занимаемой площади и снижение комфортности рассадки, поэтому офисный рынок получил моментальную обратную связь от арендаторов, активизировавших переговоры с собственниками и анализ возможных альтернатив. Девальвация рубля, изменения в налоговом законодательстве и тарифном регулировании обуславливают рост операционных расходов арендодателей в 2015 году, что является объективным фактором увеличения арендных ставок. Ожидания ускорения инфляции также вносят неопределенность. Но несмотря на это у арендаторов все еще есть возможность заключить рублевые долгосрочные контракты в некоторых новых бизнес-центрах. Перспективы начала 2015 года полностью зависят от поведения продавцов и покупателей. И те и другие сейчас ориентируются на опыт конца 2008 – начала 2009, когда наблюдались схожие макроэкономические процессы, а баланс спроса и предложения офисного рынка был аналогичен сегодняшнему соотношению. На конец 2014 года ситуация выглядит тревожнее, так как рынок за 6 лет увеличился в объеме на 95%, соответственно, в абсолютном выражении свободных площадей сейчас около 260 тыс. кв. м против 150 тыс. кв. м в конце 2008 года. Кроме того, в фазе окончания строительства находятся еще несколько объектов, составляющих в сумме более 100 тыс. кв. м, которые уже вышли с предложением на рынок. В отличие от периода 2008-2009 года, когда кризис был в большей степени финансовым и проходил в условиях непрекращающегося роста российской экономики, прогнозы на 2015 год во многом ориентированы на ожидаемое дальнейшее падение ВВП, сохранение текущего курса монетарной политики, внешнее сдерживание развития ключевых отраслей прекращением доступа к современным технологиям. Сочетание этих факторов может привести к сокращению или даже исчезновению некоторых видов бизнеса, что негативно повлияет на рынок офисной недвижимости.

"East Real"

26 января 2015 г.

Статьи компаний Эксперты назвали 3 условия, которые помогут сохранить ликвидность офисов мелкой нарезки Популярное сейчас уменьшение офисной нарезки и концентрация в здании большого количества компаний-резидентов может снизить ликвидность лотов, даже если они находятся в качественном БЦ и хорошей локации. Специалисты компании West Wind Group рассказали, как нивелировать такие риски. Сергей 15 августа Темпы вымывания офисов класса В+ внутри Садового кольца растут Только за I квартал 2024 года объем сделок по офисам класса В+ в пределах Садового кольца почти достиг 1/3 от объема сделок за 2023 год в этом классе и в этой локации. Рост продолжится, считают специалисты West Wind Group. По их прогнозам, к концу года объем сделок превысит показатели 2023-го на 15 %. Сергей 29 июля Названа самая надежная для инвестиций коммерческая недвижимость В число самых привлекательных для вложения средств сегментов коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье сегодня входят торговые помещения с сетевыми арендаторами, подвалы в проходных локациях, нежилые помещения в новостройках, склады формата Light industrial и офисы. Об этом рассказал основатель и руководитель агентства коммерческой недвижимости Invest 7 Егор Левченко. Вадим 15 июля Все статьи

Пресс-релизы компаний Melon Fashion Group открывает магазины Befree и SELA в новой концепции в краснодарском OZ МОЛЛ Магазины якорного формата SELA и Befree открываются в краснодарском OZ МОЛЛ. В сентябре команда торгового центра законтрактовала SELA, а LCM Consulting в качестве консультанта и брокера закрыла сделку с Befree. Открытия состоятся ноябре 2024 года. Юлия Антонова 1 ноября LCM Consulting подводит итоги 4-го ежегодного гастрофестиваля «МАКС Food» в ТК «МАКС» В последние выходные лета в ТК «МАКС» прошел гастрономический фестиваль «МАКС Food», который собрал на территории комплекса 15 ресторанных проектов, 9 музыкальных команд и 30 000 жителей Мордовии. Массовое мероприятие входит в ежегодную программу событийного маркетинга и за 4 года выросло до регионального масштаба. В 2024-м фестиваль посетило на 10 000 человек больше, чем в прошлом году. Взрывной рост посещаемости увеличил продажи части арендаторов до 33 %. Юлия Антонова 19 сентября Ротация арендаторов в бизнес-центрах класса В+ за год снизилась в 2,5 раза Московские арендаторы стали реже съезжать из занимаемых ими офисов класса В+. В среднем ротация сейчас в 2,5 раза ниже, чем в середине 2023 года. К такому выводу пришли специалисты девелоперской компании West Wind Group, проанализировав динамику этого показателя на своих объектах. Сергей 13 сентября Все пресс-релизы

Комментарии: