Санкт-Петербург,

Поиск недвижимости

Снести нельзя реконструировать

Что модернизируют

Экономически выгодными и перспективными объектами считаются гостинцы, лофты, здания НИИ, из которых в ходе реконструкции получаются востребованные офисы. В секторе торговли процессы модернизации выглядят гораздо сложнее, под торговые центры в основном перестраивают заводские цеха, в которых с трудом приспосабливаются арендаторы. На сегодняшний день, самыми выигрышными проектами считаются реконструкции под мини-отели или хостелы. Однако варианты функционального использования здания можно определить только после проведения маркетингового анализа и изучения месторасположения. В любом случае выбор окончательного варианта использования объекта зависит от целей и задач, которые собственник ставит по проекту.

При реконструкции зданий и адаптации их под конкретную сферу, проектировщики и строители используют площади только действующих границ здания, это значительно усложняет размещение современного оборудования и коммуникаций. Основная сложность в том, что новые инженерные системы должны быть, любым способом, встроены в старое здание.

Оставлять после реконструкции и использовать ранее существующие коммуникационные сети - невозможно, так как это приводит к дополнительным затратам в ходе проведения планово – предупредительных работ. Устаревшие коммуникации и инженерные системы, зачастую проходят в непредназначенных для этого местах - чердаках, мансардах, поэтому управляющей компании приходится привлекать специально обученный персонал и дополнительное оборудование, например, альпинистское снаряжение, сборные стремянки, что ведет к удорожанию технического обслуживания на 15-20%. Признавая необходимость реконструкции, владельцы зданий далеко не всегда решаются разрушить «старое» и соорудить на его месте «новое». Если у объекта есть определенный запас прочности, а в наличии есть действующие договоры аренды, лучше делать поэтапную реконструкцию.

Когда пора начинать

Средний срок эксплуатации офисного объекта до наступления необходимости его реконструкции – 15-20 лет. Иногда срок может быть значительно меньше, если учесть, что нормы пожарной безопасности меняются так быстро, что даже новые офисы не могут соответствовать им через пять- шесть лет постройки. Но на деле, сейчас редевелопменту подвергаются здания, постройки 80-х годов. Реконструировать объект или нет, во многом решает ряд моментов, например: - Если здание не соответствует современным требованиям в области энергосбережения и экологии; если в него невозможно встроить современные технологии; если здание готовится к продаже (модернизация позволит увеличить операционный доход); если возраст инженерных сетей превышает 20 лет; если у здания существуют значительные внутриконструктивные недостатки, ведущие к низкой заполняемости и низкой ставке аренды; если целью реконструкции является расширение площадей пригодных для аренды; если собственник здания заинтересован в переводе бизнес-центра в более высокую категорию, например, из класса С в класс А или В+. Повышать класс незначительно, с С на В - нецелесообразно, в этом случае затраты на реконструкцию не оправдают вложения.

Цена модернизации

Собственники, которые все же решаются на модернизацию, чаще всего сосредотачивают усилия на двух аспектах: Первым делом – перестроить и модернизировать все инженерные системы – кондиционирование, вентиляцию, системы энергосбережения и лифтовое оборудование. Второй момент касается декоративных элементов - отделка общих зон, элементы фасада. При этом если работы по редизайну можно провести не затронув арендаторов, то комплексные работы требуют полного освобождения объекта. Если собственник понимает, что у объекта хорошая локация, рассчитан бюджет и будущая доходность, самым логичным решением будет закрыть объект на некоторое время, обычно это срок от полугода до года. Если с арендаторами заключены краткосрочные договоры аренды, то собственник просто дожидается окончания их срока действия, после чего закрывает объект на реконструкцию. Если достаточного денежного ресурса нет, надо проводить реконструкцию с сохранением всех или части арендаторов. Здесь следует действовать по договоренности. Можно предложить арендаторам снижение арендной ставки, но предупредить, что после реконструкции она станет выше, чем прежде. Либо арендная ставка снижаться не будет, но для оставшихся арендаторов по окончании реконструкции она не будет существенно увеличена. На рынке нет жестких условий, здесь работает умение собственника или профессиональной управляющей компании найти подход к каждому конкретному арендатору.

«Из практики, при проведении реконструкции здания в центре, затраты составляли около 3000 $/кв. м. После перестройки здание стало функционировать, как бизнес-центр класса А, хотя изначально конструкции находились в плачевном состоянии. В ходе реконструкции заменили все инженерные системы, внешние сети, осуществили замену всех перекрытий. Рентабельность такого проекта это 30-35% годовых. Считается, что расходы на его реконструкцию должны окупиться в районе 4-5 лет. Учитывая, что арендная ставка после перестройки составляет 1,3-1,4 тыс. Это нормальный уровень окупаемости. Несмотря на все сложности и подводные камни модернизации, яркие примеры с удачным финалом нередки, к примеру, в обновленном здании гостиницы «Украина», ныне располагается отель Radisson Royal Hotel Moscow, разрушенную золотоканительную фабрику в районе Таганской, перестроили в бизнес-центр класса А «Фабрику Станиславского».

За каждым удачным примером кроется точный расчет и осознание экономической целесообразности.

"Facilicom"

14 октября 2013 г.





Статьи компаний

CBRE назвала причины резкого увеличения вакансии в центральных торговых коридорах Москвы
Средний уровень вакантных помещений в центральных торговых коридорах Москвы по итогам II квартала 2020 года увеличился до максимального за 4 года значения — 11,6 %. В период с апреля по июнь спрос был на минимальном уровне в связи с приостановлением развития большинства ритейлеров.

TheProperty.ru

22 июля
Кризисная ротация: как изменилась структура спроса на рынке офисной недвижимости С класса
Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний, рассказали о последних изменениях в структуре спроса на рынке офисной недвижимости класса С и выделили основные категории арендаторов.

Сергей

30 июня
Коворкинги переходят из бизнес-центров и МФК в многоквартирные дома
Рынок коворкингов в Москве ежегодно демонстрирует рост предложения на 50-60 %. Следующим шагом их эволюции в России может стать завоевание жилых домов. Сегодня в 19 комплексах апартаментов уже представлены или планируются коворкинги, а многоквартирные проекты готовятся к буму гибких офисов: к 2025 году 3-5 % ЖК будут иметь в своем составе коворкинг. Такой вывод сделали аналитики Level Group, проанализировав инфраструктуру 386 зданий Москвы и дальнейшие планы застройщиков.

Денис

25 июня

Все статьи

Пресс-релизы компаний

«АСВ» продало помещение в центре Москвы за 66 млн рублей
Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» в рамках торгов имуществом АО «ТРОЙКА-Д БАНК» реализовала нежилое помещение площадью 147,1 кв. м по адресу г. Москва, Новинский б-р, д. 1/2.

TheProperty.ru

31 июля
На пороге офиса. Что будет со столичными бизнес-центрами после пандемии
Несмотря на отмену большинства COVID-ограничений, многие сотрудники компаний из самых разных отраслей бизнеса продолжают работать удаленно. Одни фирмы продлили «самоизоляцию» до конца лета, другие — до конца года. Однако есть статистика, что около 70 % сотрудников компаний по разным причинам хотят вернуться в офисы. Что будет с рынком офисной недвижимости в ближайшие полгода-год, рассуждает официальный представитель компании A-Store Estates, девелопера проекта Neopolis Денис Тросиненко.

Денис

31 июля
Итоги II квартала 2020 года на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве
Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали ситуацию на рынке офисной и складской недвижимости класса С в Москве за второй квартал 2020 года и выделили основные тренды.

Сергей

29 июля

Все пресс-релизы


Комментарии:


Нет комментариев.



  Обновить

15 904АКТУАЛЬНЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Санкт-Петербурге НА СЕГОДНЯ. УДОБНЫЙ ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ НА КАРТЕ И ПО КАТАЛОГУ С ВЫБОРОМ ПАРАМЕТРОВ, НАПРИМЕР:

В Санкт-Петербурге с нами сотрудничают 64 компании:

все компании

Коммерческая недвижимость

Полезные фирмы в Санкт-Петербурге: