Санкт-Петербург,

Поиск недвижимости

Снести нельзя реконструировать

Что модернизируют

Экономически выгодными и перспективными объектами считаются гостинцы, лофты, здания НИИ, из которых в ходе реконструкции получаются востребованные офисы. В секторе торговли процессы модернизации выглядят гораздо сложнее, под торговые центры в основном перестраивают заводские цеха, в которых с трудом приспосабливаются арендаторы. На сегодняшний день, самыми выигрышными проектами считаются реконструкции под мини-отели или хостелы. Однако варианты функционального использования здания можно определить только после проведения маркетингового анализа и изучения месторасположения. В любом случае выбор окончательного варианта использования объекта зависит от целей и задач, которые собственник ставит по проекту.

При реконструкции зданий и адаптации их под конкретную сферу, проектировщики и строители используют площади только действующих границ здания, это значительно усложняет размещение современного оборудования и коммуникаций. Основная сложность в том, что новые инженерные системы должны быть, любым способом, встроены в старое здание.

Оставлять после реконструкции и использовать ранее существующие коммуникационные сети - невозможно, так как это приводит к дополнительным затратам в ходе проведения планово – предупредительных работ. Устаревшие коммуникации и инженерные системы, зачастую проходят в непредназначенных для этого местах - чердаках, мансардах, поэтому управляющей компании приходится привлекать специально обученный персонал и дополнительное оборудование, например, альпинистское снаряжение, сборные стремянки, что ведет к удорожанию технического обслуживания на 15-20%. Признавая необходимость реконструкции, владельцы зданий далеко не всегда решаются разрушить «старое» и соорудить на его месте «новое». Если у объекта есть определенный запас прочности, а в наличии есть действующие договоры аренды, лучше делать поэтапную реконструкцию.

Когда пора начинать

Средний срок эксплуатации офисного объекта до наступления необходимости его реконструкции – 15-20 лет. Иногда срок может быть значительно меньше, если учесть, что нормы пожарной безопасности меняются так быстро, что даже новые офисы не могут соответствовать им через пять- шесть лет постройки. Но на деле, сейчас редевелопменту подвергаются здания, постройки 80-х годов. Реконструировать объект или нет, во многом решает ряд моментов, например: - Если здание не соответствует современным требованиям в области энергосбережения и экологии; если в него невозможно встроить современные технологии; если здание готовится к продаже (модернизация позволит увеличить операционный доход); если возраст инженерных сетей превышает 20 лет; если у здания существуют значительные внутриконструктивные недостатки, ведущие к низкой заполняемости и низкой ставке аренды; если целью реконструкции является расширение площадей пригодных для аренды; если собственник здания заинтересован в переводе бизнес-центра в более высокую категорию, например, из класса С в класс А или В+. Повышать класс незначительно, с С на В - нецелесообразно, в этом случае затраты на реконструкцию не оправдают вложения.

Цена модернизации

Собственники, которые все же решаются на модернизацию, чаще всего сосредотачивают усилия на двух аспектах: Первым делом – перестроить и модернизировать все инженерные системы – кондиционирование, вентиляцию, системы энергосбережения и лифтовое оборудование. Второй момент касается декоративных элементов - отделка общих зон, элементы фасада. При этом если работы по редизайну можно провести не затронув арендаторов, то комплексные работы требуют полного освобождения объекта. Если собственник понимает, что у объекта хорошая локация, рассчитан бюджет и будущая доходность, самым логичным решением будет закрыть объект на некоторое время, обычно это срок от полугода до года. Если с арендаторами заключены краткосрочные договоры аренды, то собственник просто дожидается окончания их срока действия, после чего закрывает объект на реконструкцию. Если достаточного денежного ресурса нет, надо проводить реконструкцию с сохранением всех или части арендаторов. Здесь следует действовать по договоренности. Можно предложить арендаторам снижение арендной ставки, но предупредить, что после реконструкции она станет выше, чем прежде. Либо арендная ставка снижаться не будет, но для оставшихся арендаторов по окончании реконструкции она не будет существенно увеличена. На рынке нет жестких условий, здесь работает умение собственника или профессиональной управляющей компании найти подход к каждому конкретному арендатору.

«Из практики, при проведении реконструкции здания в центре, затраты составляли около 3000 $/кв. м. После перестройки здание стало функционировать, как бизнес-центр класса А, хотя изначально конструкции находились в плачевном состоянии. В ходе реконструкции заменили все инженерные системы, внешние сети, осуществили замену всех перекрытий. Рентабельность такого проекта это 30-35% годовых. Считается, что расходы на его реконструкцию должны окупиться в районе 4-5 лет. Учитывая, что арендная ставка после перестройки составляет 1,3-1,4 тыс. Это нормальный уровень окупаемости. Несмотря на все сложности и подводные камни модернизации, яркие примеры с удачным финалом нередки, к примеру, в обновленном здании гостиницы «Украина», ныне располагается отель Radisson Royal Hotel Moscow, разрушенную золотоканительную фабрику в районе Таганской, перестроили в бизнес-центр класса А «Фабрику Станиславского».

За каждым удачным примером кроется точный расчет и осознание экономической целесообразности.

"Facilicom"

14 октября 2013 г.





Статьи компаний

Как увеличить арендную ставку в торговом центре за счет модернизации и редизайна
Специалисты группы компаний UNK назвали несколько способов модернизации и редизайна, которые помогут вернуть посетителей и арендаторов в ТЦ и – как следствие — увеличить арендную ставку.

Сергей

9 февраля
Итоги 2020 года на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве
Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали ситуацию на рынке офисной и складской недвижимости класса С в Москве за четвертый квартал 2020, подвели итоги года и выделили основные тренды.

Сергей

3 февраля
С начала пандемии запрашиваемые средневзвешенные ставки аренды в классе А продемонстрировали рост как внутри ТТК, так и в зоне за его пределами
Рост ставок в пределах ТТК составил 7 % с начала пандемии — 37 600 руб./кв. м/год, за ТТК рост составил 14 % — 20 900 руб./кв. м/год. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в классе А Прайм выросла с начала пандемии на 8 % и составила на конец 2020 года 46 500 руб./кв. м/год. По итогам 2020 года на рынке гибких офисных пространств было отрыто 22 площадки общей площадью 45 000 кв. м, 5 площадок были закрыты (чуть более 20 000 кв. м).

TheProperty.ru

3 февраля

Все статьи

Пресс-релизы компаний

В «Сити» осталось всего 9 лотов с ценой от 1 млн за метр
На первичном рынке «Москва-Сити» в продаже осталось всего 9 лотов с ценой от 1 млн руб. за квадратный метр. При этом еще год назад подобных предложений было 20.

Денис

20 февраля
Коммерческий директор «Р7 Групп» выступила на Международном жилищном конгрессе
2021 год может стать годом перемен. Масс-маркет продолжит уходить из стрит-ритейла. На освободившиеся площади придут новые форматы продуктовых магазинов и товаров повседневного спроса, объекты сферы услуг.

«Р7 Групп»

19 февраля
Объявлен официальный старт приема заявок на премию «Рекорды Рынка Недвижимости 2021»
Ежегодная международная премия «Рекорды Рынка Недвижимости 2021» объявила об официальном старте приема заявок! В конце декабря 2020 года Оскар рынка недвижимости анонсировал премию и список номинаций 2021 года, а также предоставил эксклюзивную возможность своим клиентам подать заявки и стать первыми номинантами.

TheProperty.ru

17 февраля

Все пресс-релизы


Комментарии:


Нет комментариев.



  Обновить

12 993АКТУАЛЬНЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Санкт-Петербурге НА СЕГОДНЯ. УДОБНЫЙ ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ НА КАРТЕ И ПО КАТАЛОГУ С ВЫБОРОМ ПАРАМЕТРОВ, НАПРИМЕР:

В Санкт-Петербурге с нами сотрудничают 63 компании:

все компании

Коммерческая недвижимость

Полезные фирмы в Санкт-Петербурге: