Санкт-Петербург,

Поиск недвижимости

Снести нельзя реконструировать

Что модернизируют

Экономически выгодными и перспективными объектами считаются гостинцы, лофты, здания НИИ, из которых в ходе реконструкции получаются востребованные офисы. В секторе торговли процессы модернизации выглядят гораздо сложнее, под торговые центры в основном перестраивают заводские цеха, в которых с трудом приспосабливаются арендаторы. На сегодняшний день, самыми выигрышными проектами считаются реконструкции под мини-отели или хостелы. Однако варианты функционального использования здания можно определить только после проведения маркетингового анализа и изучения месторасположения. В любом случае выбор окончательного варианта использования объекта зависит от целей и задач, которые собственник ставит по проекту.

При реконструкции зданий и адаптации их под конкретную сферу, проектировщики и строители используют площади только действующих границ здания, это значительно усложняет размещение современного оборудования и коммуникаций. Основная сложность в том, что новые инженерные системы должны быть, любым способом, встроены в старое здание.

Оставлять после реконструкции и использовать ранее существующие коммуникационные сети - невозможно, так как это приводит к дополнительным затратам в ходе проведения планово – предупредительных работ. Устаревшие коммуникации и инженерные системы, зачастую проходят в непредназначенных для этого местах - чердаках, мансардах, поэтому управляющей компании приходится привлекать специально обученный персонал и дополнительное оборудование, например, альпинистское снаряжение, сборные стремянки, что ведет к удорожанию технического обслуживания на 15-20%. Признавая необходимость реконструкции, владельцы зданий далеко не всегда решаются разрушить «старое» и соорудить на его месте «новое». Если у объекта есть определенный запас прочности, а в наличии есть действующие договоры аренды, лучше делать поэтапную реконструкцию.

Когда пора начинать

Средний срок эксплуатации офисного объекта до наступления необходимости его реконструкции – 15-20 лет. Иногда срок может быть значительно меньше, если учесть, что нормы пожарной безопасности меняются так быстро, что даже новые офисы не могут соответствовать им через пять- шесть лет постройки. Но на деле, сейчас редевелопменту подвергаются здания, постройки 80-х годов. Реконструировать объект или нет, во многом решает ряд моментов, например: - Если здание не соответствует современным требованиям в области энергосбережения и экологии; если в него невозможно встроить современные технологии; если здание готовится к продаже (модернизация позволит увеличить операционный доход); если возраст инженерных сетей превышает 20 лет; если у здания существуют значительные внутриконструктивные недостатки, ведущие к низкой заполняемости и низкой ставке аренды; если целью реконструкции является расширение площадей пригодных для аренды; если собственник здания заинтересован в переводе бизнес-центра в более высокую категорию, например, из класса С в класс А или В+. Повышать класс незначительно, с С на В - нецелесообразно, в этом случае затраты на реконструкцию не оправдают вложения.

Цена модернизации

Собственники, которые все же решаются на модернизацию, чаще всего сосредотачивают усилия на двух аспектах: Первым делом – перестроить и модернизировать все инженерные системы – кондиционирование, вентиляцию, системы энергосбережения и лифтовое оборудование. Второй момент касается декоративных элементов - отделка общих зон, элементы фасада. При этом если работы по редизайну можно провести не затронув арендаторов, то комплексные работы требуют полного освобождения объекта. Если собственник понимает, что у объекта хорошая локация, рассчитан бюджет и будущая доходность, самым логичным решением будет закрыть объект на некоторое время, обычно это срок от полугода до года. Если с арендаторами заключены краткосрочные договоры аренды, то собственник просто дожидается окончания их срока действия, после чего закрывает объект на реконструкцию. Если достаточного денежного ресурса нет, надо проводить реконструкцию с сохранением всех или части арендаторов. Здесь следует действовать по договоренности. Можно предложить арендаторам снижение арендной ставки, но предупредить, что после реконструкции она станет выше, чем прежде. Либо арендная ставка снижаться не будет, но для оставшихся арендаторов по окончании реконструкции она не будет существенно увеличена. На рынке нет жестких условий, здесь работает умение собственника или профессиональной управляющей компании найти подход к каждому конкретному арендатору.

«Из практики, при проведении реконструкции здания в центре, затраты составляли около 3000 $/кв. м. После перестройки здание стало функционировать, как бизнес-центр класса А, хотя изначально конструкции находились в плачевном состоянии. В ходе реконструкции заменили все инженерные системы, внешние сети, осуществили замену всех перекрытий. Рентабельность такого проекта это 30-35% годовых. Считается, что расходы на его реконструкцию должны окупиться в районе 4-5 лет. Учитывая, что арендная ставка после перестройки составляет 1,3-1,4 тыс. Это нормальный уровень окупаемости. Несмотря на все сложности и подводные камни модернизации, яркие примеры с удачным финалом нередки, к примеру, в обновленном здании гостиницы «Украина», ныне располагается отель Radisson Royal Hotel Moscow, разрушенную золотоканительную фабрику в районе Таганской, перестроили в бизнес-центр класса А «Фабрику Станиславского».

За каждым удачным примером кроется точный расчет и осознание экономической целесообразности.

"Facilicom"

14 октября 2013 г.





Статьи компаний

Офисы Москвы прирастают террасами
В 2019 году анонсировано сразу четыре бизнес-центра с террасами, тогда как за последние пять лет на рынок не вышло ни одного подобного проекта в границах старой Москвы.

Денис

14 января
Склады Петербурга. Итоги 2019
По данным экспертов «Ориентир», по итогам 2019 года общее предложение качественной складской недвижимости Петербурга составляет более 3 млн кв. м, в том числе, около 2,1 млн кв. м — склады класса А. При этом объемы нового ввода остаются сравнительно низкими — за год было введено около 120 тыс. кв. м, что соответствует средним показателям последних пяти лет.

TheProperty.ru

13 января
CBRE: прайм-ставка аренды достигла 300 тыс. рублей за кв. м в год
В 2020 году центральные улицы Москвы ждет дефицит качественного предложения. Уровень вакантных площадей на центральных торговых коридорах снизился до 6,6 %, это минимальный показатель за пять лет. «Рестораны и кафе» занимают основную долю в спросе на помещения — 48 %. Доля fashion-операторов в спросе за последние пять лет снизилась в 2 раза.

TheProperty.ru

13 января

Все статьи

Пресс-релизы компаний

CBRE стала консультантом Sminex в проведении одной из крупнейших сделок по аренде сервисных офисов в 2019 году
Девелоперская компания Sminex заключила одну из крупнейших сделок 2019 года, арендовав под собственный офис историческое здание в 1 км от Кремля. CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, выступила консультантом соглашения по аренде.

TheProperty.ru

17 января
Невский район — инвестиционно-привлекательная часть города — эксперт
Эксперты компании «Р-ФИКС» рассказали о том, почему девелоперы активно застраивают Невский район.

TheProperty.ru

17 января
Офис для поставщика программного обеспечения
Бизнес-центр «Дом Мертенса» пополнился новым арендатором. Помещение занял штат АО «Калуга Астрал». Брокер сделки – компания «БЦИнформ».

"БЦИнформ"

16 января

Все пресс-релизы


Комментарии:


Нет комментариев.



  Обновить

16 241АКТУАЛЬНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Санкт-Петербурге НА СЕГОДНЯ. УДОБНЫЙ ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ НА КАРТЕ И ПО КАТАЛОГУ С ВЫБОРОМ ПАРАМЕТРОВ, НАПРИМЕР:

В Санкт-Петербурге с нами сотрудничают 61 компания:

все компании

Коммерческая недвижимость

Полезные фирмы в Санкт-Петербурге: