Санкт-Петербург,

Поиск недвижимости

Земельный вопрос

Мария Матвеева, генеральный директор Девелоперской компании «Созвездие»:

Если проанализировать развитие земельных отношений в России после прекращения существования СССР, станет ясно, что земельный вопрос – один из самых обсуждаемых и острых на протяжении последних 20 лет. Связано это со многими факторами, и в первую очередь, с очевидной сложностью передачи земли, ранее принадлежавшей государству, в частные руки.

Но на протяжении последнего десятилетия произошло существенное развитие земельного права, внесены изменения во многие законодательные инициативы, принятые ранее.

Завершение земельной реформы связывают, в первую очередь, с завершением льготного периода выкупа земельных участков для собственников зданий. До 1 июля этого года владельцы строений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладали преимущественным правом выкупа этих участков.

Преимущественное право покупки позволяло приобрести земельный участок под объектом путем прямой продажи, без проведения аукциона. Кроме того, выкуп производился по льготным ценам, размер которых определялся в процентном отношении от кадастровой стоимости участка. Как правило, участок выкупался за 20-30% от своей кадастровой стоимости.

После завершения реформы владельцы объектов, расположенных на государственных землях, скорее всего, будут вынуждены выкупать участки по полной кадастровой стоимости, что естественным образом отразится на дальнейшей стоимости всего проекта.

Если говорить о влиянии земельной реформы на коммерческую недвижимость, то нужно отметить, что в силу достаточно высокого (относительно многих других отраслей) развития рынка и достаточно сильной конкуренции, как раз в коммерческой недвижимости многие собственники объектов успели воспользоваться льготным периодом для приобретения земельных участков.

Поэтому завершение реформы больше отразится на будущих, еще не построенных, объектах, в том числе тех, которые будут являться проектом редевелопмента. В границах Петербурга находится большое количество заводов и фабрик, многие из которых давно не используются по назначению. Также у многих действующих предприятий – избыточные площади, огромные участки земли, часто с хорошей локацией, которые используются неэффективно. Вместе с тем, декларируемая последние несколько лет позиция городской администрации по преимущественному выводу предприятий за городскую черту пока не нашла реального отклика в бизнес-среде. Для этого есть целый ряд причин: сложности перевода производственных площадок, связанные с громоздкостью оборудования и его изношенностью, высокая стоимость строительства новых производственных корпусов на новом месте, сложности при подборе адекватного земельного участка для нового строительства, длительные сроки согласований разрешительной документации и пр.

При этом сам процесс вывода предприятий за городскую черту неизбежен, поскольку земельный банк Петербурга ограничен естественным образом. Учитывая, что завершение земельной реформы повлечет за собой рост стоимости земли и, соответственно, удорожание любых проектов, реализуемых на государственных землях, можно прогнозировать и в дальнейшем весьма осторожное отношение инвесторов к проектам редевелопмента. Это не значит, что таких проектов не будет, наоборот: будут реализовываться только самые качественные, самые ликвидные проекты, наиболее привлекательные для инвесторов.

Например, сейчас активно развивается проект редевелопмента зоны «Московская-Товарная», в котором участвует наша компания. В центре города, рядом с Московским вокзалом и в 300 метрах от Невского проспекта будет реновировано более 20 га земли, будет создано новое пространство для жизни, включающее и качественное жилье, и коммерческую составляющую, и объекты социальной инфраструктуры. В июне мы подвели итоги архитектурного конкурса, победителем которого стала архитектурная мастерская SPEECH в консорциуме с компанией «Герасимов и партнеры», и теперь у нового проекта есть собственное лицо. Но находящихся в стадии реализации проектов редевелопмента для такого города как Петербург совсем немного. И большинство интересных площадок, пригодных для реновации, пока не используются. Только в центре города навскидку можно назвать несколько таких «пятен». Очевидный пример – территория Боткинской больницы. Участок находится в зоне общественно-деловой застройки, обладает хорошей инженерной подготовленностью, поэтому весьма привлекателен для редевелопмента. Но на территории больницы расположены объекты культурного наследия, что уже увеличивает стоимость работ, и при увеличении цены выкупа земельного участка, стоимость и так непростого проекта может вырасти в несколько раз. Но инвестор, который возьмется за реализацию этого проекта, должен обладать не только значительным финансовым «плечом». В первую очередь важна детальная проработка функционального зонирования, получение необходимой разрешительной документации, грамотное проектирование. Т. е. по сути такие проекты под силу только профессиональным девелоперам, обладающим соответствующим опытом и пониманием местной специфики.

Конечно, повышение стоимости земли неизбежно, государство и так в течение достаточно длительного периода предоставляло возможность льготного выкупа земельных участков. Но, наверное, для масштабных проектов нужно учитывать их значимость для развития города и предоставлять определенные преференции для их реализации. В конечном итоге, грамотно и качественно выполненный проект редевелопмента отвечает интересам и инвестора, и города.

коммуникационное агентство "Репутация"

4 марта 2013 г.





Статьи компаний

На форуме PROESTATE представили исследования о цифровизации рынка недвижимости в России
Аналитики фиксируют ускоренный рост сегмента PropTech в коммерческой недвижимости и кратное увеличение сегмента «умных» домов на рынке жилья.

TheProperty.ru

18 сентября
УК YE’S: сегмент сервисных апарт-отелей оказался наиболее устойчивым к влиянию пандемии COVID-19
Управляющая компания сети апарт-отелей YE’S проанализировала результаты работы в период с марта по август 2020 года. Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S отмечает, что в период ограничений, связанных с коронавирусом, общая загрузка сети апарт-отелей YE’S не снижалась ниже показателя в 70 %. А возвращение уровня загрузки к докризисным показателям ожидается уже в сентябре–октябре текущего года.

PRessyess1

31 августа
Топ-5 факторов при выборе офиса класса С
Аналитики компании «ПРОФИС Недвижимость» на основе изучения запросов арендаторов на своих объектах сформировали топ-5 «вторичных» факторов, которыми руководствуются компании при аренде объекта класса С.

Сергей

31 августа

Все статьи

Пресс-релизы компаний

На торги выставлено офисное здание в Академическом районе Москвы
Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» выставляет на торги офисное здание в Академическом районе Москвы. Объект принадлежит ОАО Банк «Западный», конкурсным управляющим которого является «Агентство по страхованию вкладов».

TheProperty.ru

17 сентября
Отделка от застройщиков в «Сити» показала трехкратный рост
С июня по конец августа 2020 года доля продаж апартаментов с отделкой выросла до 63 % в общем объеме продаж «Башни Федерация». Востребованы варианты как с предчистовой отделкой, так и с мебелью и декором. При этом стоимость квадратного метра на готовые решения варьируется в диапазоне от 565 тыс. до 750 тыс. руб.

Денис

10 сентября
Стартовали продажи в последнем корпусе проекта «Level Стрешнево»
Девелоперская компания Level Group 8 сентября вывела в продажу башню «Север» — последний из трех корпусов апартаментного комплекса бизнес-класса «Level Стрешнево», расположенного в районе Покровское-Стрешнево. Цены в проекте начинаются от 5 млн рублей за студию и от 6,8 млн за двухкомнатные евроформаты.

Денис

9 сентября

Все пресс-релизы


Комментарии:


Нет комментариев.



  Обновить

13 838АКТУАЛЬНЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Санкт-Петербурге НА СЕГОДНЯ. УДОБНЫЙ ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ НА КАРТЕ И ПО КАТАЛОГУ С ВЫБОРОМ ПАРАМЕТРОВ, НАПРИМЕР:

В Санкт-Петербурге с нами сотрудничают 62 компании:

все компании

Коммерческая недвижимость

Полезные фирмы в Санкт-Петербурге: