Санкт-Петербург,

Поиск недвижимости

Земельный вопрос

Мария Матвеева, генеральный директор Девелоперской компании «Созвездие»:

Если проанализировать развитие земельных отношений в России после прекращения существования СССР, станет ясно, что земельный вопрос – один из самых обсуждаемых и острых на протяжении последних 20 лет. Связано это со многими факторами, и в первую очередь, с очевидной сложностью передачи земли, ранее принадлежавшей государству, в частные руки.

Но на протяжении последнего десятилетия произошло существенное развитие земельного права, внесены изменения во многие законодательные инициативы, принятые ранее.

Завершение земельной реформы связывают, в первую очередь, с завершением льготного периода выкупа земельных участков для собственников зданий. До 1 июля этого года владельцы строений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладали преимущественным правом выкупа этих участков.

Преимущественное право покупки позволяло приобрести земельный участок под объектом путем прямой продажи, без проведения аукциона. Кроме того, выкуп производился по льготным ценам, размер которых определялся в процентном отношении от кадастровой стоимости участка. Как правило, участок выкупался за 20-30% от своей кадастровой стоимости.

После завершения реформы владельцы объектов, расположенных на государственных землях, скорее всего, будут вынуждены выкупать участки по полной кадастровой стоимости, что естественным образом отразится на дальнейшей стоимости всего проекта.

Если говорить о влиянии земельной реформы на коммерческую недвижимость, то нужно отметить, что в силу достаточно высокого (относительно многих других отраслей) развития рынка и достаточно сильной конкуренции, как раз в коммерческой недвижимости многие собственники объектов успели воспользоваться льготным периодом для приобретения земельных участков.

Поэтому завершение реформы больше отразится на будущих, еще не построенных, объектах, в том числе тех, которые будут являться проектом редевелопмента. В границах Петербурга находится большое количество заводов и фабрик, многие из которых давно не используются по назначению. Также у многих действующих предприятий – избыточные площади, огромные участки земли, часто с хорошей локацией, которые используются неэффективно. Вместе с тем, декларируемая последние несколько лет позиция городской администрации по преимущественному выводу предприятий за городскую черту пока не нашла реального отклика в бизнес-среде. Для этого есть целый ряд причин: сложности перевода производственных площадок, связанные с громоздкостью оборудования и его изношенностью, высокая стоимость строительства новых производственных корпусов на новом месте, сложности при подборе адекватного земельного участка для нового строительства, длительные сроки согласований разрешительной документации и пр.

При этом сам процесс вывода предприятий за городскую черту неизбежен, поскольку земельный банк Петербурга ограничен естественным образом. Учитывая, что завершение земельной реформы повлечет за собой рост стоимости земли и, соответственно, удорожание любых проектов, реализуемых на государственных землях, можно прогнозировать и в дальнейшем весьма осторожное отношение инвесторов к проектам редевелопмента. Это не значит, что таких проектов не будет, наоборот: будут реализовываться только самые качественные, самые ликвидные проекты, наиболее привлекательные для инвесторов.

Например, сейчас активно развивается проект редевелопмента зоны «Московская-Товарная», в котором участвует наша компания. В центре города, рядом с Московским вокзалом и в 300 метрах от Невского проспекта будет реновировано более 20 га земли, будет создано новое пространство для жизни, включающее и качественное жилье, и коммерческую составляющую, и объекты социальной инфраструктуры. В июне мы подвели итоги архитектурного конкурса, победителем которого стала архитектурная мастерская SPEECH в консорциуме с компанией «Герасимов и партнеры», и теперь у нового проекта есть собственное лицо. Но находящихся в стадии реализации проектов редевелопмента для такого города как Петербург совсем немного. И большинство интересных площадок, пригодных для реновации, пока не используются. Только в центре города навскидку можно назвать несколько таких «пятен». Очевидный пример – территория Боткинской больницы. Участок находится в зоне общественно-деловой застройки, обладает хорошей инженерной подготовленностью, поэтому весьма привлекателен для редевелопмента. Но на территории больницы расположены объекты культурного наследия, что уже увеличивает стоимость работ, и при увеличении цены выкупа земельного участка, стоимость и так непростого проекта может вырасти в несколько раз. Но инвестор, который возьмется за реализацию этого проекта, должен обладать не только значительным финансовым «плечом». В первую очередь важна детальная проработка функционального зонирования, получение необходимой разрешительной документации, грамотное проектирование. Т. е. по сути такие проекты под силу только профессиональным девелоперам, обладающим соответствующим опытом и пониманием местной специфики.

Конечно, повышение стоимости земли неизбежно, государство и так в течение достаточно длительного периода предоставляло возможность льготного выкупа земельных участков. Но, наверное, для масштабных проектов нужно учитывать их значимость для развития города и предоставлять определенные преференции для их реализации. В конечном итоге, грамотно и качественно выполненный проект редевелопмента отвечает интересам и инвестора, и города.

коммуникационное агентство "Репутация"

4 марта 2013 г.





Статьи компаний

На начало 2020 года общий объем качественного предложения гостиничной недвижимости в Петербурге находится на уровне 19 500 номеров
Отдел исследований и консалтинга компании IPG.Estate подготовил обзор рынка гостиничной недвижимости по итогам 2019 года.

"IPG.Estate"

27 января
Рынок складской недвижимости Петербурга продолжает показывать негативные рекорды
Отдел исследований и консалтинга компании IPG.Estate подготовил обзор рынка индустриальной и складской недвижимости по итогам 2019 года. Объем ввода качественных складских площадей по итогам 2019 года составил 76 000 кв. м. Темпы роста рынка продолжают показывать негативные рекорды: на начало 2020 года зафиксирован минимальный объем качественного спекулятивного ввода с 2011 года.

"IPG.Estate"

24 января
Обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2019 года
В 2019 году было введено 89 000 кв. м новых проектов спекулятивной направленности. Объем нового ввода происходил в основном за счет реконструируемых объектов. По прогнозам IPG.Estate прирост предложения в сегменте качественных офисных помещений в 2020 году составит 165 000 кв. м. В перспективе 2-3 лет новые объекты будут выходить с высоким процентом заполненных площадей. На текущий момент активно идет арендная кампания строящихся проектов.

"IPG.Estate"

22 января

Все статьи

Пресс-релизы компаний

Названа стоимость самого дешевого апартамента со сдачей в 2021 году
Эксперты проанализировали стоимость однокомнатных юнитов в апарт-комплексах Петербурга со сдачей в 2021 году.

TheProperty.ru

24 января
Структура ОАО «РЖД» переехала в новый офис
ООО «КРП-Инвест» арендовала офисное помещение в бизнес-центре «Садовая-Спасская 21/1». Сопровождала сделку компания «БЦИнформ».

"БЦИнформ"

23 января
Общественно-развлекательный «Голливуд» снова в игре
Инвесторы возобновляют возведение торгово-развлекательного комплекса «Голливуд» у метро «Пионерская» в Санкт-Петербурге, получив новое разрешение на строительство. Объем инвестиций в обновленный проект составят порядка $120 млн.

TheProperty.ru

22 января

Все пресс-релизы


Комментарии:


Нет комментариев.



  Обновить

16 503АКТУАЛЬНЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Санкт-Петербурге НА СЕГОДНЯ. УДОБНЫЙ ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ НА КАРТЕ И ПО КАТАЛОГУ С ВЫБОРОМ ПАРАМЕТРОВ, НАПРИМЕР:

В Санкт-Петербурге с нами сотрудничают 68 компаний:

все компании

Коммерческая недвижимость

Полезные фирмы в Санкт-Петербурге: