Сергей Рябокобылко: не впадать в эйфорию. Арендные ставки в бизнес-центрах…
Подводя итоги первого кризисного года, консультанты говорят: мы вернулись к доходности 2005—2006 гг. В 2008 г. девелоперы в центре Москвы предлагали офисы класса, А по $1 500 за кв. м в год, к середине 2009-го ставка упала до $700. «Да, ожидания инвесторов на сверхдоходность обмануты, однако в той же Европе ставки и в благополучное время редко поднимались выше $500, — комментирует Сергей Рябокобылко. — Да и в России в 2006 г. они были на уровне $650, тем не менее доходность составляла около 13%. Так что никакой катастрофы нет».
— Очень сильно. С прошлого года — в 2 раза. Но мы все должны прояснить для себя, что теперь является нормой для рынка, по каким правилам следует дальше работать. Что будет нормой: ставка в $450 или каникулы для арендаторов на 6 месяцев? Например, раньше мы считали, что необходимо брать молодых специалистов и самим обучать их в рамках компании. У нас сильно вырос штат. Теперь мы вернулись к количеству сотрудников, которое было в 2007 г.
Какие параметры вы учитываете, когда начинаете разработку нового проекта: размер инвестиций, наличие собственного капитала, репутацию застройщика?
— Главное — это команда. Очень часто мы помогаем определить, какие партнеры необходимы для реализации проекта. Многие компании пришли к девелопменту просто потому, что была такая возможность. На сегодняшний день 90% девелоперов имеют другой бизнес, в котором они успешны, но при этом у них есть площадки, полученные нередко в обмен на что-то. Такие компании приходят в девелопмент, чтобы площадка не простаивала, тем более данная практика в наше время очень распространена. Фактически мы зачастую работаем с непрофессиональным рынком. И это нормально. Во всем мире девелопмент редко бывает поставлен на поток, профессионалов здесь не так много.
Ваши конкуренты — Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis — говорят о том, что спектр услуг, которых ждут от вас заказчики, расширяется. Более востребованы теперь брокеридж, антикризисная стратегия, управление объектами. За что сейчас заказчик готов платить деньги?
— Ожидания заказчика и то, за что он готов платить, — разные вещи. Клиенты готовы платить за консультации в одном конкретном сегменте общего процесса, при этом ожидая от нас опыта и знаний в массе других областей, так как это может сильно повлиять на результат. Есть нишевые специалисты и те, которые могут все. Мы всегда считали, что не можем быть нишевым игроком для наших клиентов, которые сами фокусируются на различных областях.
Карьера: с 1998 г. — старший исполнительный директор и партнер, один из основателей компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko — российского офиса международной компании Cushman & Wakefield;
с 2000 г. — входит в состав совета директоров. В настоящее время сопредседательствует в комитете по вопросам членства;
с 2001 г. — сопредседатель совета директоров благотворительного фонда United Way в Москве;
Достижения: карьеру в сфере коммерческой недвижимости начал в 1994 г. За это время заключил свыше 400 сделок, представляя интересы более чем 115 компаний. Среди клиентов, в частности, — AIG/Lincoln, CMI Development, Enka, Forum Properties и «Стольный град».
— Брокеридж — это услуга широкого потребления, здесь возможно выигрывать за счет размера компании или стоимости услуг. Для нас важнее создавать гораздо большую добавленную стоимость, нежели возникает от сделки аренды. Например, разработать правильную стратегию для инвесторов и арендаторов, предложить точечные решения, которые могут изменить структуру проекта. Это концепция «голубого океана», когда ты создаешь поле для деятельности, где ещё нет конкуренции.
— Управление активами. Сейчас это актуально, как развитие ожиданий прошлого года по массовой реализации «проблемных» активов. Иными словами, у банка или какой-то другой непрофильной структуры есть активы разной степени сложности, доходность которых необходимо поддерживать. Сегодня очевидно, что прямые продажи таких активов возможны лишь с большим дисконтом, поэтому на первый план выходит более эффективное управление с целью повышения текущей доходности. В России сейчас начинают формироваться команды, способные сфокусировать внимание крупных холдингов и банков на управлении активами в недвижимости.
— Да, а также репозиционирование, работу с арендаторами, анализ перспектив развития того сегмента недвижимости, в котором работаешь сегодня.
— Работать проще с иностранными заказчиками, с ними мы тратим вдвое меньше времени для достижения того же результата. Российский клиент часто не понимает, чего он хочет, а потому не может правильно поставить задачи и оценить затраты.
Новости по теме:Восточно-Сибирский банк в октябре 2009 г. увеличил выдачу жилищных кредитов на 33% — 24.11.2009.Комбинат «Волна» запустит новую линию по упаковке шифера — 20.11.2009.Утвержден проект строительства Краевого перинатального центра — 20.11.2009.Только 23 клиента АРИЖК могут снова сами платить по ипотеке — 13.11.2009.Строителей без страховки лишат госзаказов — 12.11.2009.
25 ноября 2009 г., krasnoyarsk.biz
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
