Доходное место: Инвесторы возвращаются — КАЗАНЬ — Избыток торговых площадей в начале 2007 г. аналитики оценивали в 0,5 млн кв. м, а долю вакантных площадей офисов называли.
Офисный рынок Казани сейчас представлен 69 бизнес-центрами общей площадью около 330 000 кв. м. К классу А консультанты Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R) относят всего три объекта, их общая площадь — 25 000 кв. м. К классам В+ и В-, по их мнению, принадлежит 31 бизнес-центр совокупной площадью 119 000 кв. м. Таким образом, подытоживает аналитик C&W/S&R Елена Стрюкова, качественное предложение офисов не превышает 144 000 кв. м.По словам Стрюковой, за прошлый год доля вакантных площадей классов А и В снизилась до 5,5%, тогда как в начале 2007 г. она оценивалась в 17%. «Спрос на качественные площади рождают федеральные и иностранные компании, открывающие в Казани свои филиалы и арендующие офисы высоких классов», — объясняет она.
По словам опрошенных «Ведомостями» риэлторов, местные компании также постепенно переезжают из старых зданий, приспособленных под офисы, в современные бизнес-центры. Правда, делают они это не от хорошей жизни. По словам директора АН «Бизнес-риэлт» Марата Нуруллина, арендаторы выбирают дорогие офисы, так как не могут найти другое предложение по доступной цене: «Маленькие недорогие помещения всегда в дефиците».
У «Бизнес-риэлт», рассказывает Нуруллин, неизменно много заявок на офисы площадью до 40 кв. м с запрашиваемой ставкой «чем меньше, тем лучше» — прослойка арендаторов с ограниченным бюджетом в Казани пока самая многочисленная. Дефицит небольших недорогих офисов отмечает и специалист по коммерческой недвижимости АН «Юринфо» Эльза Абдрахманова. «Заявки на аренду офисов площадью 20—60 кв. м поступают к нам постоянно. Тогда как за крупного арендатора, готового занять 200 кв. м, агентствам недвижимости приходится бороться между собой», — делится она.
Новая тенденция на казанском рынке офисов — увеличение доли продаж и уменьшение доли сделок по аренде. Еще год назад, по словам Абдрахмановой и Нуруллина, спроса на покупку офисов почти не было. Риэлтор объясняет, что предприниматели предпочитают теперь брать кредиты на приобретение и строительство недвижимости и обзаводиться собственными кабинетами. «Сейчас арендаторы вполне могут позволить себе приобрести помещения в собственность», — соглашается Ян Айзенштат, замдиректора «Бауэр-Казань».
По информации C&W/S&R, средняя цена 1 кв. м офисных площадей на первичном рынке составляла в марте 52 000 руб. А ставки аренды в классе В+ равнялись 800 руб. за 1 кв. м в месяц, помещения класса А обходились вдвое дороже — 1700 руб. за 1 кв. м в месяц. По информации «Бизнес-риэлт», ставки аренды 1 кв. м в помещениях, приспособленных под офисы, составляли 450 руб. за 1 кв. м в месяц.
Абдрахманова говорит, что «спрос на покупку офисов сейчас превышает достойное предложение». «Кабинеты в действительно хороших местах появляются крайне редко и уходят быстро», — отмечает она. Поэтому покупка квартир на первых этажах новостроек и перевод их в нежилой фонд по-прежнему распространены среди казанских предпринимателей«, — рассказывает Абдрахманова.
В 2007 г. инвестиционный интерес к офисному сегменту был невелик. По информации Стрюковой, за год предложение качественных офисных площадей пополнилось незначительно: введено три новых объекта, тогда как в 2006 г. было сдано 15 бизнес-центров. Инвесторы предпочитали заявлять о многофункциональных проектах с офисной составляющей.
По информации риэлторов, наиболее востребованным у арендаторов офисов уже несколько лет является Ново-Савиновский район, но «предложение в нем было ограничено», отмечает Стрюкова. Сейчас девелоперы пытаются восполнить этот пробел. Большая часть новых объектов строится сегодня именно в Ново-Савиновском районе. Это многофункциональные центры: «Парк Победы» (девелопер — «Главинвестпроектстрой»), комплекс компании «Мостаф» Bauer Plaza (девелопер — «Бауер-Казань»).
БЦ Bauer Plaza планируется сдать в III квартале 2008 г. Другой проект ГК «Бауер» — МФК «Азимут» на Оренбургском тракте в районе Танкового кольца. Общая площадь МФК составит 57 500 кв. м, офисная — 16 000 кв. м. Сдача торгово-административного комплекса «Парк Победы» общей площадью 23 500 кв. м намечена на III квартал 2008 г. Инвестор — ЗПИФ недвижимости «Парк Победы». Неподалеку свой проект реализует «Мостаф». Офисы займут в строящемся МФК 6500 кв. м из 16 000 кв. м. Сдача объекта — ориентировочно первое полугодие 2008 г.
Активность инвесторов эксперты наблюдают и в центральном, Вахитовском районе, несмотря на то что арендаторы существующих центров жалуются на постоянные пробки и нехватку автостоянок, отмечает Нуруллин.
Во II квартале в центре Казани откроется бизнес-центр «Островский» (общая площадь — 8000 кв. м, офисная — 6500 кв. м, девелопер и управляющая компания — «Форум-Трейдинг»). Офисный сегмент будет включать в себя и вторая очередь гипермаркета «Кольцо» («Эдельвейс Групп»). В центре города «Кловер Групп» построит МФК с офисной компонентой — компания называет свой проект «умный дом».
Во II-III квартале будет введен в эксплуатацию и торгово-офисный центр Grand Plaza в центре Казани. Общая площадь здания — 3500 кв. м, офисная — 1555 кв. м. Девелоперы — казанский «Фауст» и московская STR Group.
Сейчас в Казани работает 30 торгово-развлекательных центров общей площадью около 722 000 кв. м, подсчитали аналитики C&W/S&R. Число неспециализированных объектов стрит-ритейла, по словам Стрюкова, подсчету не поддается. Доля вакантных площадей в сегменте качественного предложения, по ее данным, в январе 2008 г. составила всего 2,8%. Ставки аренды в магазинах растут. По данным УК «Сити-центр», они поднялись за 2007 г. минимум на 10%. Как отмечают в C&W/S&R, в некоторых торговых центрах (например, в «Меге» от IKEA) арендная плата за 2007 г. выросла на $150—200.
Местные риэлторы говорят, что в борьбе за арендаторов уже почти проиграли ТЦ «Сити-центр» и «Южный». «Маленьким игрокам тяжело конкурировать с крупными и успешными арендодателями»,&1000nbsp;— объясняет неудачи Леонид Рахимов, гендиректор УК «Сити-центр».
В сегменте торговой недвижимости Казани вновь наметилось оживление. Федеральные торговые сети все чаще берут на себя девелоперские функции и объявляют о планах экспансии в Казань. На III квартал 2008 г. намечено начало строительства гипермаркета «Хоум Центр» (6000 кв. м, инвестор — израильская «Фишман Групп»). Как сообщил гендиректор компании «Хоум Центр» Игорь Марьяш, объект планируется сдать в I квартале 2010 г.
Питерская «Лента» также рассматривает возможность открытия гипермаркета в Казани. Пока что она планирует открыть торговый центр в Набережных Челнах, втором по численности населения городе Татарстана. Объект по плану будет сдан в июле 2008 г. Это ТЦ общей площадью 12 000 кв. м, 7500 кв. м из которых займет гипермаркет «Лента». Объем инвестиций оценивается девелопером в 650 млн руб.
По данным местных игроков, в Казань собирается и французская сеть Auсhan. В офисе ритейлера от комментариев по поводу казанских планов отказались.
О поиске участка для гипермаркета сообщала и компания «К-Раута» (российское представительство финской компании «Кеско»), работающая в формате «товары для дома».
«В сегменте DIY в Казани пока нет высокой конкуренции», — говорит Рахимов. Пока в этом формате в городе работают только Obi и местный ритейлер «Мегастрой».
Местные сетевики не отстают от варягов. Компания «Бахетле» в марте сдала в эксплуатацию еще один продуктовый гипермаркет, его якорем стал одноименный супермаркет домашней еды. По словам специалиста отдела маркетинга «Бахетле» Валентины Докшиной, это самый большой торговый центр сети, его общая площадь составляет 23 500 кв. м.
Расширяться намерена и продуктовая сеть «Реал», пока представленная в Казани одним гипермаркетом — якорем торгового центра «Парк Хаус». Как сообщила руководитель PR-департамента компании «Реал-гипермаркет» Елена Асанова, сейчас компания рассматривает варианты по аренде в строящихся торговых центрах и параллельно ведет поиск земельного участка площадью от 2,5 га под собственное строительство.
По словам Рахимова, «тотальное строительство» больших торговых центров для Казани скоро останется в прошлом. Рост предложения торговых площадей будет происходить в основном за счет открытия специализированных магазинов различных форматов и включения торгового компонента в МФК. «Например, совсем не представлен в Казани формат продуктового бутика, где можно найти любые экзотические продукты, допустим черную треску в маринаде», — отмечает Рахимов. В «Бахетле», по его словам, «есть многое, но далеко не все». Рахимов ожидает, что рано или поздно в Казани появится ритейлер, который»отнимет у «Бахетле» кусок лакомого пирога под названием «продукты для богатых».
Марат Нуруллин говорит, что сегмент стрит-ритейла развивается довольно стабильно, но уличная торговля постепенно сдает позиции качественным ТЦ: ставки аренды на встроенно-пристроенные помещения не растут уже два года.
По данным «Бизнес-риэлт», разброс ставок аренды на неспециализированные объекты — от 400 до 3000 руб. за 1 кв. м в месяц, самые дорогие объекты расположены в Вахитовском районе. Традиционно самые востребованные помещения — по 50—150 кв. м. По словам Рахимова, ставки аренды в стрит-ритейле сильно зависят от местоположения магазина и могут отличаться в разы. «Смотря какая «стрит», — шутит он.
Разброс цен продаж, по данным Нуруллина, также велик — от 25 000 до 80 000 руб. за 1 кв. м. Помещения на первых линиях крупных автомагистралей4000, вблизи остановок общественного транспорта по-прежнему привлекательны для ритейлеров. «Но таких предложений по продаже в собственность практически нет», — сетует Дина Журавлева, учредитель АН «Йорт». По мнению Николая Козина, заместителя управляющего X5 Retail Group в Татарстане, нехватка помещений площадью 100—150 кв. м в проходных местах сдерживает развитие продуктовых сетей, работающих в сегменте «магазин у дома».
Рост предложения в стрит-ритейле происходит в последнее время в основном благодаря перепрофилированию под магазины первых этажей новостроек. Например, в «Солнечном городе» под эти цели отведено почти 30 000 кв. м, в «Магеллане» — около 4200 кв. м. «Приобрести помещения в новых жилых массивах хотят многие ритейлеры-продуктовики, ведь жители ЖК — их потенциальные покупатели», — заключает Козин.
21 апреля 2008 г., vedomosti.ru
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
