"Умное" управление коммерческой недвижимостью: тонкости перехода

Рынок коммерческой недвижимости постепенно оправляется от кризиса. Помогают в этом IT-разработки, уникальные маркетинговые стратегии, в том числе реконцепция и реновация, а также западные методологии управления, осваивать которые подстегивает потребительский спрос. О трендах, прогнозах и инновациях эксперты рынка поговорили на практической конференции "SMART-Управление коммерческой недвижимостью" 15 июня 2017 года, организатором которой выступила Academy of Real Estate при поддержке НП "Российская гильдия управляющих и девелоперов" и PROEstate Events.

Конференцию посетило около полусотни делегатов из Москвы, Санкт-Петербурга, а также регионов. С докладами выступило порядка 11 ведущих экспертов рынка недвижимости, маркетинга и информационных технологий. В ходе дискуссий, семинаров и мастер-классов участники рынка поделились опытом и последними достижениями в области управления и маркетинга коммерческих объектов, представили аналитические данные, прокомментировали тенденции и дали прогнозы на будущее.

Цифры - факты

Все спикеры отметили экономический рост, стабилизацию рынка и позитивные настроения на рынке. Согласно данным Института "Центра развития" НИУ ВШЭ, уровень инфляции к концу 2017 года упадет до 4,4 %, что существенно повлияет на ценовую политику ведущих операторов. По словам Андрея Амосова, руководителя офиса компании JLL в Санкт-Петербурге, возрастает доля иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость, в целом по рынку к концу текущего года эксперт прогнозирует рост инвестиций до 4,5 млрд $ в год. Повышение интереса к сделкам со стороны инвесторов происходит на фоне стабилизации арендных ставок. Причем интерес наблюдается в сторону Северной столицы: доля Москвы снизилась в начале 2017 года с 81 до 50 %, тогда как доля Петербурга выросла с 9 до 20 %.

Уменьшается количество свободных офисных площадей, это связано со значительным сокращением вывода на рынок новых объектов: объем офисной недвижимости в 2017 году будет на 26 % ниже показателей прошлого года и составит 160 тыс. кв. м. Начиная с первого квартала, растут ставки на офисную недвижимость - в классе А на 2,3 п.п., в классе В - на 2,5 п.п. Согласно аналитическому отчету JLL, это максимальный квартальный рост с момента полного перехода рынка в рубли в 2014.

Во многом вектор спроса задает "Газпром", активно наращивающий присутствие в Северной столице. Второе место занимают компании, работающие на рынке информационных технологий. "За последние пару лет их доля в структуре спроса увеличилась значительно. В Петербурге это порядка 7-8 крупных компаний. Также вследствие открытия западного части ЗСД наблюдается интерес к локации Васильевского острова", - отмечает Андрей Амосов.

Позитивная динамика наблюдается на рынке торговой недвижимости и стрит-ритейла. Новых торговых центров в 2017 году не ожидается, да и в 2016 их было немного, например, в Петербурге, только один - "Охта Молл". На этом фоне с учетом роста потребительского спроса количество вакантных площадей сокращается. Причем общая площадь открытых в 1 кв. 2017 площадей превышает долю закрытых на 22 %. Несмотря на то, что объем московского рынка торговой недвижимости больше почти в два раза ( 5 млн кв. м Москвы и 2,25 млн кв. м в СПб), Петербург обгоняет столицу по количеству квадратных метров на душу населения.

"Если 2015 год для многих арендаторов был периодом оперативных решений на фоне неопределенности, на рынке господствовала эра уступок, к началу 2016 года арендаторы уже осознанно выбирают стратегию, то в 2017 году наступает понимание экономики, льготы уходят, и все больше ставок привязывается к выручке", - дополняет Дарья Сизых, заместитель коммерческого директора FORTGROUP. Доля дотационных магазинов сокращается, люди больше не совершают панических покупок, в качественных ТЦ вновь появляются листы ожидания, а периоды экспозиции вакантных площадей сокращаются. "Сегодняшний рынок во многом завязывается на расчеты", - заключает эксперт. Похожую точку зрения высказывает Илья Иоффе, генеральный директор ТК "Невский Центр", "Сткокманн": в этих объектах якорные арендаторы платят с оборота.

Очень активно заполняются площади под стрит-ритейл как сегмент с наиболее низким порогом входа. Основной спрос создают операторы сегментов "продуктовые магазины" и "красота и здоровье". Вакансии в этом секторе показали наименьшие значения, начиная с кризисного 2014 года. В 1 кв. 2017 года в центре Петербурга открытых объектов стрит-ритейла было на 14 % больше, чем закрытых. Лидирующую позицию в структуре открытий традиционно занимают операторы общепита.

Автоматизация и аутсорсинг

Чтобы удержать старых арендаторов и привлечь новых арендодатель должен сформировать адекватное рынку предложение, грамотно выстроить маркетинговую стратегию и отшлифовать технические аспекты взаимодействия. Последние требуют инновационного подхода, и прежде всего это автоматизация управления бизнес-центрами.

Яркий пример - smart.space - клиентский сервис для управления недвижимостью. Представляет собой электронную диспетчерскую, позволяющую автоматизировать прием заявок, получать аналитику в режиме реального времени, удаленно контролировать персонал. В ходе конференции коммерческий директор smart.space Янина Лисовская рассказала о преимуществах продукта и тонкостях внедрения. В первую очередь - это некомпетентность самих сотрудников: нежелание установить мобильное приложение, банальная лень, неумение пользоваться QR-кодами. Как отметил Борис Жуков, глава УК "Теорема", "арендатор может "жить" годами в одном бизнес-центре, и мы как управляющая компания должны создавать доверительные отношения с ним. Но когда мы хотим повысить ставку, а они достают скелеты из шкафа, становится непросто. Получить обратную связь, отслеживать работу линейного персонала и быстро закрывать заявки помогают системы автоматизации". По словам эксперта, ключевым фактором подписки на сервис стала возможность оценки качества работы и контроля сроков. "В результате внедрения системы мы сократили количество персонала, а недобросовестных сотрудников уволили", - добавляет Борис Жуков.

"Сегодня мы живем в экономике отношений, - подчеркивает Янина Лисовская, коммерческий директор smart.space. - Для клиента это означает персональное отношение, мгновенное исполнение желаний, развитие со временем. Для компании - интерактивное взаимодействие с клиентами, высокая скорость реакции, расширяемость бизнес-модели, высокий показатель жизненно цикла клиента". По словам эксперта, наступила пора Real time и Agility (гибкий метод управления проектом). На примере УК "Теорема" автоматизация управления позволила снизить издержки на 9 %, что привело к увеличению средней продолжительности срока аренды на месяц. Хорошими примерами Agile-методологии являются компании Airbnb и WeWork. Сервис бронирования жилья построен только на отношениях, компания стоимостью 31 млрд $ не имеет собственных площадей, но эффективно управляет ими. WeWork - сеть коворкингов, оцениваемая в 16 млрд $, - также весьма успешно управляет отношениями с клиентами.

Заметный резонанс у участников взывала тема управления на аутсорсинге. Ряд экспертов высказался, что пока это довольно непрозрачная схема, особенно если у компании отлажены бизнес-процессы. Между тем, как отметило большинство, такой тип управления довольно успешен. "Управляющие компании начинают считать затраты, причем не только очевидные, но и скрытые, и видят выгоду в аутсорсинговом обслуживании, - поясняет Андрей Филатов, региональный директор УК Zeppelin. - Сегодня количество УК, привлекающие услуги аутсорса, выросло в два раза, по сравнению с середины 2015 года. На начало 2016 года порядка 600 объектов пользуются услугами профессиональных FM-операторов, из них 350 в Москве, 150 в Петербурге и порядка 90 - в регионах. Таким образом, основное сопротивление наблюдается в регионах".

Обновляйся или умри

Если учитывать, что жизненный цикл торгового центра - 5-15 лет, то необходимость в модернизации очевидна. Концептуальное устаревание объектов происходит по вполне понятным причинам: однообразный пул арендаторов, мелкая нарезка площадей, отсутствие парковки, неудобные планировки, усиление конкуренции в конкретном местоположении и т. п. Любая самая креативная концепция и современная архитектура устаревает со временем и перестает соответствовать современным потребностям. Самые проблемные комплексы - ТРК и ТЦ, находящиеся в историческом центре. Для них несбалансированная концепция размещения арендаторов или ее отсутствие могут быть критичными, а возросшая конкуренция на рынке обострит имеющиеся проблемы.

В числе наиболее популярных методов реновации коммерческой недвижимости эксперты назвали косметический дизайнерский ремонт (фэйс-лифтинг), изменение планировочных решений, поднятие потолков, обновление систем вентиляции и кондиционирования, увеличение показателей инсоляции и площадей общих зон. Один из самых эффективных способов увеличения трафика - это привлечения крупного якорного арендатора.

Распространенный прием реновации объектов - перепрофилирование специализированных ТК в классические и наоборот. Так поступили с мебельным центром GREAT (г. Санкт-Петербург), который стал ТРК "Академ Парк". В результате изменений, по словам Дарьи Сизых (FORTGROUP), доход с аренды увеличился в три раза. Показательный пример - ТК "Капитолий" (г. Москва), редкий пример редевелопмента, включающего снос существующего регулярного торгового центра и постройку нового, специализированного. Однако большинство арендодателей предпочитают не закрывать объект, дабы не терять дохода. Без закрытия проходит сейчас перестройка ТРК "ПИК (г. Санкт-Петербург). По словам Ольги Володиной, руководителя маркетинга торговых центров департамента управления недвижимостью Colliers International Россия, в "ПИКе" изменили подход к управлению, провели ребрендинг, увеличили внутренние пространства, переработали нарезку. Главной проблемой реконцепции торговых комплексов эксперт считает перелом в умах покупателей. Очень сложно вернуть тех посетителей, которые однажды пришли в ТК, им что-то не понравилось, и они решили не ходить туда вообще.

Примеры реконцепции:

"Даже если ТРК приносит стабильный доход, меняться нужно, - советует Дмитрий Абрамов, партнер Jensen Group. - При этом вовсе необязательно закрывать объект полностью". В качестве подтверждения словам эксперт приводит веские доводы.

Так, в результате реконцепции в ТЦ "Пассаж" поменялось порядка 80 % арендаторов. Была обновлена инженерия, сделаны панорамные лифты, эскалаторы. В комплексе появились неторговые операторы, к концу 2017 запланировано открытие нескольких ресторанов, супермаркета "Ленд" в эксклюзивном для РФ формате и детского развлекательного центра. "Офисная часть "Пассажа" была переработана в соответствие с параметрами недвижимости класса А. Интересно, что среди арендаторов нет нефтегазовых бизнесов, напротив, присутствует много неклассических компаний, например, школа искусств, галерея, ателье, есть IT-компании и компании, занимающиеся биотехнологиями", - рассказывает Дмитрий Абрамов. Еще один популярный прием - смена якорного арендатора, как это случилось с ТЦ River House, когда замена продуктового ритейлера привела к увеличению потока посетителей в 1,5 раза. Вскоре вместо спортивного магазина здесь появится детский развивающийся центр, что также повлияет на трафик, - полагает эксперт. Во многом изменениям способствует массовое жилищное строительство, развернувшееся в данной локации.

Текст: Мария Погодина

21 июня 2017 г.

Нравится

Поделиться

Следите за новостями Theproperty в Telegram