Офисы и ритейл – «хромые утки» рынка недвижимости в течение 5-7 лет «расправят крылья» до годовой доходности 13-16%
Эксперты департамента управления активами и инвестициями NAI Becar провели портфельный анализ рынков коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга за 2015 год и дали прогноз их развития в 2016 году. Цель исследования – помочь инвесторам сформировать стратегию управления портфелем активов. Исследование показало, что для долгосрочных инвестиций привлекательны «хромые утки» (прим. - «хромые утки» характеризуются низкими темпами роста, низкой долей рынка, низкой доходностью и рентабельностью [самоокупаются, но не более того]) – офисный и торговый сегменты, которые в перспективе 5-7 лет будут приносить 13-16% годовых. Вложения в «звёзд» (прим. - «звёзды» характеризуются самыми высокими темпами роста, наибольшей долей на рынке, популярны, привлекательны, быстро развиваются, но при этом требуют значительных инвестиций) рынка – апартаменты принесут первоначальным инвесторам доходность в краткосрочном и среднесрочном периоде.
Матрица BCG (Boston Consulting Group) по её классическому предназначению призвана анализировать портфель продуктов компании, но можно подойти чуть более креативно и провести портфельный анализ инвестиций в различные сегменты недвижимости.
При построении портфельного анализа учитывались показатели текущей доходности, темпы ввода, динамика уровня вакансии и арендных ставок за 2015 год в разных сегментах рынков коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга.
Комплексная картина состояния объединённого рынка двух столиц представлена на Рисунке 1.
Портфельный анализ инвестиций в различные сегменты недвижимости
(прим. - в таблицах приведены средние показатели за 2015 год по рынкам Москвы и Санкт-Петербурга)
«ЗВЁЗДЫ»
| «Звёзды» рынка коммерческой недвижимости – апартаменты демонстрировали высокие показатели ввода и выхода в продажу новых объектов. Апартаменты по-прежнему обладают высокой доходностью, как с точки зрения первоначального инвестора, так и для конечного, если говорить об объектах с инвестиционной составляющей. | АПАРТАМЕНТЫ | ||
| в 2015 году | динамика к 2014 году | ||
| Общий объём ввода | 30 проектов (8 421 апартаментов) | вырос на 129% | |
| Общий годовой спрос | 1 860 апартаментов | вырос на 22% | |
| Средняя цена продажи на конец 4 кв. | 232 650 руб./кв. м | снизилась на 16% | |
«ДОЙНЫЕ КОРОВЫ»
(прим. - «Дойные коровы» характеризуются низкими темпами роста, большой долей рынка, не требуют затратных инвестиций, принося при этом стабильный и высокий доход)
| Склады – традиционный и консервативный сегмент недвижимости. Сегодня складская недвижимость не обладает высокими темпами роста, при этом демонстрирует приемлемый уровень доходности: ставки капитализации составили 13%, традиционно превысив результаты остальных сегментов коммерческой недвижимости. Таким образом, склады более всех близки к сегменту «дойных коров» (пока ещё). | СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ | ||
| в 2015 году | динамика к 2014 году | ||
| Общий объём ввода | 765 300 кв. м | снизился на 53% | |
| Средний уровень вакансии | 11% | вырос на 69% | |
| Средние ставки аренды в рублях на конец 4 кв. | 378 руб./кв. м/мес. | снизились на 2,5% | |
«ТРУДНЫЕ ДЕТИ»
(прим. - «Трудные дети» характеризуются высокими темпами роста, низкой долей рынка, увеличение которой требует больших усилий и значительных инвестиций)
| Высокие темпы ввода на фоне высокой вакансии и падающих ставок (главным образом по Москве) в 1-м полугодии 2015 года предопределили положение торговой недвижимости в сегменте «трудных детей». Несмотря на рекордный ввод в 1-м полугодии, годовые показатели оказались ниже, чем в 2014 году. Таким образом, к концу года торговая недвижимость перемещается в сектор «хромых уток». | ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ | |||
| в 2015 году | динамика к 2014 году | |||
| Общий объём ввода | 620 000 кв. м | снизился на 47% | ||
| Средний уровень вакансии | 9% | вырос на 46% | ||
| Средние ставки аренды в рублях на конец 4 кв. | якорь | 3 125 руб./кв. м/мес. | снизились на 10% | |
| галерея | 955 руб./кв. м/мес. | снизились на 16% | ||
«ХРОМЫЕ УТКИ»
| Офисная недвижимость – «хромая утка» российского рынка. Темпы ввода в течение всего 2015 года были невысокими. Низкая доходность офисов, вызванная снижением арендных ставок и растущей вакансией, наблюдается уже давно (преимущественно за счет А класса). | ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ | ||
| в 2015 году | динамика к 2014 году | ||
| Общий объём ввода | 966 000 кв. м | снизился на 35% | |
| Средний уровень вакансии | 14% | вырос на 14% | |
| Средние ставки аренды в рублях на конец 4 кв. |
1 353 руб./кв. м/мес. | снизились на 5% | |
Рисунок 1. Портфельный анализ объединённого рынка коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, 2015 год
Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar:
«На основе результатов портфельного анализа инвесторы могут понять, от каких «продуктов» нужно избавляться, а какие смогут принести высокую доходность. Если речь идёт о кратко- и среднесрочной прибыли, то выгоднее инвестировать в «звёзд»: это возможность заработать здесь и сейчас, или по крайней мере – завтра. Если инвестор задумывается о долгосрочной перспективе, то выгоднее вкладываться в отдельных представителей «хромых уток»: за счёт низких текущих показателей сумма входа в офисный или торговый проект может стать существенно меньше. Таким образом, инвесторы могут приобрести объекты, которые в перспективе 5-10 лет перейдут в другой сектор матрицы.
Не исключено, что склады станут «трудными детьми»: на 2016 год в Петербурге и Москве ко вводу заявлено порядка 600 тыс. кв. м, что приведёт к увеличению предложения и может сказаться на ставках, которые уже понемногу начинают снижаться. Торговая недвижимость окончательно перейдёт в категорию «хромых уток»: ожидается низкий ввод и низкая доходность. Офисный сегмент сохранит позиции и поделит место с торговым сегментом. Я не исключаю, что апартаменты останутся в зоне высоких темпов доходности и роста рынка, хотя конкуренция на московском и петербургском рынке будет усиливаться».
С полной версией итогового обзора NAI Becar по рынкам Москвы и Санкт-Петербурга за 2015 год и прогнозами их развития можно ознакомиться здесь.
Источник - пресс-служба NAI Becar
31 марта 2016 г.
Следите за новостями Theproperty в Telegram
Новости |
Статьи и обзоры |
