Санкт-Петербург,

Поиск недвижимости

Офисы и ритейл – «хромые утки» рынка недвижимости в течение 5-7 лет «расправят крылья» до годовой доходности 13-16%

Эксперты департамента управления активами и инвестициями NAI Becar провели портфельный анализ рынков коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга за 2015 год и дали прогноз их развития в 2016 году. Цель исследования – помочь инвесторам сформировать стратегию управления портфелем активов. Исследование показало, что для долгосрочных инвестиций привлекательны «хромые утки» (прим. - «хромые утки» характеризуются низкими темпами роста, низкой долей рынка, низкой доходностью и рентабельностью [самоокупаются, но не более того]) – офисный и торговый сегменты, которые в перспективе 5-7 лет будут приносить 13-16% годовых. Вложения в «звёзд» (прим. - «звёзды» характеризуются самыми высокими темпами роста, наибольшей долей на рынке, популярны, привлекательны, быстро развиваются, но при этом требуют значительных инвестиций) рынка – апартаменты принесут первоначальным инвесторам доходность в краткосрочном и среднесрочном периоде.

Матрица BCG (Boston Consulting Group) по её классическому предназначению призвана анализировать портфель продуктов компании, но можно подойти чуть более креативно и провести портфельный анализ инвестиций в различные сегменты недвижимости.

При построении портфельного анализа учитывались показатели текущей доходности, темпы ввода, динамика уровня вакансии и арендных ставок за 2015 год в разных сегментах рынков коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга.

Комплексная картина состояния объединённого рынка двух столиц представлена на Рисунке 1.

Портфельный анализ инвестиций в различные сегменты недвижимости
(прим. - в таблицах приведены средние показатели за 2015 год по рынкам Москвы и Санкт-Петербурга)

«ЗВЁЗДЫ»

«Звёзды» рынка коммерческой недвижимости – апартаменты демонстрировали высокие показатели ввода и выхода в продажу новых объектов. Апартаменты по-прежнему обладают высокой доходностью, как с точки зрения первоначального инвестора, так и для конечного, если говорить об объектах с инвестиционной составляющей. АПАРТАМЕНТЫ
  в 2015 году динамика к 2014 году
Общий объём ввода 30 проектов (8 421 апартаментов) вырос на 129%
Общий годовой спрос 1 860 апартаментов вырос на 22%
Средняя цена продажи на конец 4 кв. 232 650 руб./кв. м снизилась на 16%

«ДОЙНЫЕ КОРОВЫ»
(прим. - «Дойные коровы» характеризуются низкими темпами роста, большой долей рынка, не требуют затратных инвестиций, принося при этом стабильный и высокий доход)

Склады – традиционный и консервативный сегмент недвижимости. Сегодня складская недвижимость не обладает высокими темпами роста, при этом демонстрирует приемлемый уровень доходности: ставки капитализации составили 13%, традиционно превысив результаты остальных сегментов коммерческой недвижимости. Таким образом, склады более всех близки к сегменту «дойных коров» (пока ещё). СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
  в 2015 году динамика к 2014 году
Общий объём ввода 765 300 кв. м снизился на 53%
Средний уровень вакансии 11% вырос на 69%
Средние ставки аренды в рублях на конец 4 кв. 378 руб./кв. м/мес. снизились на 2,5%

«ТРУДНЫЕ ДЕТИ»
(прим. - «Трудные дети» характеризуются высокими темпами роста, низкой долей рынка, увеличение которой требует больших усилий и значительных инвестиций)

Высокие темпы ввода на фоне высокой вакансии и падающих ставок (главным образом по Москве) в 1-м полугодии 2015 года предопределили положение торговой недвижимости в сегменте «трудных детей».  Несмотря на рекордный ввод в 1-м полугодии, годовые показатели оказались ниже, чем в 2014 году. Таким образом, к концу года торговая недвижимость перемещается в сектор «хромых уток». ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
  в 2015 году динамика к 2014 году
Общий объём ввода 620 000 кв. м снизился на 47%
Средний уровень вакансии 9% вырос на 46%
Средние ставки аренды в рублях на конец 4 кв. якорь 3 125 руб./кв. м/мес. снизились на 10%
галерея 955 руб./кв. м/мес. снизились на 16%

«ХРОМЫЕ УТКИ»

Офисная недвижимость – «хромая утка» российского рынка. Темпы ввода в течение всего 2015 года были невысокими. Низкая доходность офисов, вызванная снижением арендных ставок и растущей вакансией, наблюдается уже давно (преимущественно за счет А класса). ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
  в 2015 году динамика к 2014 году
Общий объём ввода 966 000 кв. м снизился на 35%
Средний уровень вакансии 14% вырос на 14%
Средние ставки аренды в рублях на конец 4 кв.
1 353 руб./кв. м/мес. снизились на 5%


Рисунок 1. Портфельный анализ объединённого рынка коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, 2015 год

Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar:
«На основе результатов портфельного анализа инвесторы могут понять, от каких «продуктов» нужно избавляться, а какие смогут принести высокую доходность. Если речь идёт о кратко- и среднесрочной прибыли, то выгоднее инвестировать в «звёзд»: это возможность заработать здесь и сейчас, или по крайней мере – завтра. Если инвестор задумывается о долгосрочной перспективе, то выгоднее вкладываться в отдельных представителей «хромых уток»: за счёт низких текущих показателей сумма входа в офисный или торговый проект может стать существенно меньше. Таким образом, инвесторы могут приобрести объекты, которые в перспективе 5-10 лет перейдут в другой сектор матрицы.

Не исключено, что склады станут «трудными детьми»: на 2016 год в Петербурге и Москве ко вводу заявлено порядка 600 тыс. кв. м, что приведёт к увеличению предложения и может сказаться на ставках, которые уже понемногу начинают снижаться. Торговая недвижимость окончательно перейдёт в категорию «хромых уток»: ожидается низкий ввод и низкая доходность. Офисный сегмент сохранит позиции и поделит место с торговым сегментом. Я не исключаю, что апартаменты останутся в зоне высоких темпов доходности и роста рынка, хотя конкуренция на московском и петербургском рынке будет усиливаться».

С полной версией итогового обзора NAI Becar по рынкам Москвы и Санкт-Петербурга за 2015 год и прогнозами их развития можно ознакомиться здесь.

Источник - пресс-служба NAI Becar

31 марта 2016 г.



Новости

IX ежегодная практическая конференция «Управление бизнес-центром»
Конференция состоится 20 ноября и пройдет в режиме онлайн-трансляции. Ведущие эксперты обсудят изменения отрасли, которые повлекла пандемия, новые тенденции в управлении бизнес-центрами и насколько компании готовы им следовать.

pro-conference.ru

16 ноября
Коворкинги Петербурга подорожали более чем на 20 % в 2020 году
Аналитики компании Maris в ассоциации с CBRE рассказали о тенденциях рынка коворкингов в Петербурге по итогам октября 2020 года.

www.maris-spb.ru

11 ноября

Все новости Подписаться на RSS

Статьи и обзоры

Трансформация рынка недвижимости: новая реальность
15 октября состоялось одно из самых ярких событий на рынке недвижимости - ежегодная осенняя бизнес-конференция "Московского Бизнес Клуба" "Трансформация рынка недвижимости: новая реальность" в формате оффлайн.
23 октября
Управление недвижимостью в эпоху диджитализации: нужные актуальные решения для бизнеса
Перетекание мелких арендаторов из офисов в коворкинги и автоматизацию управленческих процессов в сфере коммереческой недвижимости обсудили участники практической конференции "SMART-Управление коммерческой недвижимостью", прошедшей в Санкт-Петербурге, на площадке коворкинга "Ясная поляна".
16 октября

Все статьи и обзоры

11 376АКТУАЛЬНЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Санкт-Петербурге НА СЕГОДНЯ. УДОБНЫЙ ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ НА КАРТЕ И ПО КАТАЛОГУ С ВЫБОРОМ ПАРАМЕТРОВ, НАПРИМЕР:

В Санкт-Петербурге с нами сотрудничают 60 компаний:

все компании

Коммерческая недвижимость

Полезные фирмы в Санкт-Петербурге: