КОТовасия: кто и как будет развивать московские промзоны в кризис

Прошедший год стал рекордным не только по количеству экономических и политических потрясений, но и по числу утвержденных проектов планировки столичных промзон (8 проектов). В часть из них уже вовлечены крупные игроки строительного рынка. Какая судьба ждет проекты КОТ в ближайшем в будущем? Департамент стратегического консалтинга NAI Becar подготовил исследование по результатам серии интервью с крупнейшими московскими девелоперами в части комплексного освоения.

Будет-не будет

«Сегодня в активной стадии освоения находится около 20 проектов КОТ, в том числе, такие «гиганты» как ЗИЛ, Южный порт, Мневниковская пойма и другие. В совокупности в рамках упомянутых площадок планировалось возвести порядка 30 млн кв. м недвижимости», - отмечает Анна Данченок, заместитель директора департамента стратегического консалтинга NAI Becar.

По словам Евгении Старковой, директора по маркетингу компании MR Group, «Несмотря на неблагоприятную конъюнктуру, мы продолжаем развивать проекты редевелопмента (введены БЦ и ТЦ «Водный» (промзона «Братцево»), БЦ «Савеловский Сити» («Огородный проезд»), ведется активное строительство первой очереди МФК «Фили Град» - первого проекта «Большого Сити» (промзона «Фили») и второй очереди МФК «Водный» - одноименного комплекса апартаментов. Уже в этом году началось строительство «Фили Град-2» и второй очереди «Савеловский Сити», включающих апартаменты, квартиры и офисные здания».

В Группе ПСН отмечают, что компания является собственником нескольких промышленных территорий и, по-прежнему, планируют их развивать. В числе новых проектов - развитие территории площадью 19,4 га на Рязанском проспекте, где будет построено 586 000 кв. м жилой и коммерческой недвижимости с развитой социальной и транспортной инфраструктурой.

Однако перспективы проектов КОТ уже не кажутся настолько радужными, как это было раньше: миллионы квадратных метров подразумевают необходимость масштабных и долгосрочных инвестиций, в то время как доступ к западному финансированию сегодня закрыт.

Татьяна Тикова, вице-президент по управлению активами Группы ПСН, рассказывает: «С точки зрения финансирования мы сейчас рассматриваем различные источники, не только банковское финансирование, но и возможное привлечение партнеров и инвесторов в проекты».

Однако многие планы столичных девелоперов так и остаются нереализованными – так, «ИНТЕКО» заявляла о своем желании участвовать в проекте развития промзон «Северное Очаково» и «Южное Очаково», однако, никаких решений по этому поводу все еще не принято.

Вице-президент ГК «ИНТЕКО» по стратегии Константин Эдель говорит о том, что главная проблема большинства промышленных территорий – множество собственников, причем среди них присутствуют организации федерального значения, госкорпорации и прочие структуры. Каждый из них отстаивает свои интересы, поэтому договориться со всеми очень и очень трудно.

Последний драйвер

Жилье – вот основная надежда столичных застройщиков еще со времен кризиса 2008 г., когда именно этот сегмент показал себя наиболее устойчивым. Именно поэтому, список компаний, которые обнародовали свое желание участвовать в развитии промзон, в основном сформирован компаниями этого сектора - MR Group, ГК «ИНТЕКО», Группа ПСН, «Дон-Строй Инвест», ЛСР и другими.

В связи с этим основной вопрос, помимо финансирования строительства, - это наличие платежеспособного спроса на жилье в количестве, необходимом для поглощения 16 млн кв. м нового жилья в проектах КОТ в течение ближайших 10 лет». И это при том, что ипотечное кредитование – один из основных стимулов первичного рынка, в силу высоких ставок становится невыгодным для большинства покупателей.

По словам Евгении Старковой, «Главный вопрос сейчас, требующий решения от государства – субсидирование ипотеки для покупателей квартир и апартаментов. Эта мера позволит рынку недвижимости если не сохранить темпы развития, то не повторить печальную участь ряда застройщиков в кризис 2008 года».

Слабое звено

Что же касается второй доминанты развития промышленных территорий – деловых центров (около 40% в общем объеме запланированных площадей), то их появление на «падающем» офисном рынке вызывает недоумение у некоторых игроков. Риск того, что в новых проектах КОТ запроектированные бизнес-центры будут играть роль пасынка, как, например, школы или детские сады, строительство которых девелоперы всегда стараются максимально отсрочить, сегодня оценивается как высокий.

В качестве решения Татьяна Тикова видит строительство офисов по системе built-to-suit при наличии потенциального пользователя площадей. «Однако надо признать, что их на сегодняшний момент немного, поэтому,  скорее всего, застройщики будут искать альтернативное использование офисных площадей», - отмечает эксперт.

Возможными нестандартными решениями, по мнению экспертов, могут стать такие виды недвижимости как технополисы и технопарки, инновационные центры, индустриальные парки в области интеллектуальных видов производства, инжиниринговые центры.

Евгения Старкова не так категорична: «Действительно, мы видим рост вакантности площадей в целом по рынку. Однако здесь существует дифференциация: при резком падении интереса к арендным офисным площадям, мы видим спрос на приобретение офисов блоками, как небольшими площадями – от 200 кв. м, так и на целые этажи. По нашим прогнозам, приобретение офисных площадей в качественных проектах классов А и В+ останется востребованным предложением на рынке».

Анна Данченок, заместитель директора департамента стратегического консалтинга NAI Becar, добавляет: «Существующего объема предложения, с учетом текущего уровня поглощения, хватит на 3-5 лет. При никто не отменял понятие экономического цикла, который в недвижимости не превышает, как правило, пяти лет, в течение которых рынок адаптируется к стресс-факторам и находит новые источники роста деловой активности, что, в свою очередь, провоцирует подъем спроса на офисы».

Кнут — коню не помощник

Несмотря на позитивный в целом настрой девелоперов, развитие промзон – это не только вопрос готовности компаний инвестировать средства в строительство объектов. Надо признать, что эффективно осваивать промышленные площадки у столичных властей не получалось даже в начале 2000-х гг., когда страна не испытывала недостатка в нефтяных доходах и спросе на недвижимость. В нынешних же условия без поддержки государства девелоперам не обойтись.

Татьяна Тикова, вице-президент по управлению активами Группы ПСН, соглашается: «В текущей ситуации нам просто необходимо понимание и отклик со стороны города. И город уже пошел на уступку, рассмотрев возможность применения рассрочки при оплате смены ВРИ (вида разрешенного использования) по всем земельным участкам в Москве. Условия предложены пока следующие: если сумма платежа составляет менее 100 млн руб., возможно применение рассрочки сроком на 1 год под ставку рефинансирования. Если сумма платежа составляет более 100 млн руб., возможно применение рассрочки сроком до 3 лет, также под ставку рефинансирования.

И это не единственные варианты, которые могут рассматривать власти для того, чтобы форсировать освоение промплощадок. В качестве дополнительных мер стимулирования могут рассматриваться снижение тарифов подключения к городским инженерным сетям или предоставление рассрочки по оплате подключения.

Что касается текущих издержек, то практически все игроки рынка признают необходимость продление льготного периода повышения ставки по налогу на имущество.

В ГК «ИНТЕКО» считают, что для конструктивного решения проблемы освоения промзон необходим закон, способный наладить механизм взаимодействия городских властей с резидентами промышленных зон, представляющих интересы собственников, в том числе и в лице Российской Федерации. Роль закона – обеспечить одновременную комплексную реорганизацию и развитие производственно-коммунальных территорий. В настоящее время такой закон разрабатывается Минстроем России по концепции, предложенной Клубом инвесторов Москвы. И если он будет принят, что может произойти примерно летом 2015 года, освоению промзон столицы будет придан мощный импульс.

Подводя итоги, в NAI Becar отмечают, что многое в процессе КОТ будет зависеть от того, смогут ли власти наладить действующий механизм работы с девелоперами, сконцентрировав усилия по реализации конкретных проектов на понятных и выгодных инвесторам условиях. В рамках долгосрочной стратегии подобные проекты могут не только существенно облагородить облик Москвы, но и увеличить бюджет налоговых поступлений города. Учитывая, что сейчас московский бюджет получает не менее 2 000 руб./год за кв. м недвижимости (налоги на недвижимость и землю), то с реализацией заявленных планов строительства 30 млн кв. м поступления могут увеличиться на 60 млрд руб. в год.

Проекты комплексного освоения Москвы

Источник: NAI Becar

4 марта 2015 г.

Нравится

Поделиться

Следите за новостями Theproperty в Telegram